Как продать квартиру после вступления в наследство

Квартиру, полученную по наследству, можно продать лишь после того, как на нее в установленном порядке было оформлено право собственности и зарегистрировано в Едином реестре. Если вам предлагают приобрести в собственность жилую недвижимость, которая досталась по наследству, стоит удостовериться в том, что она находится в собственности продавца. В ситуации, когда процедура оформления наследства не завершена, то убедиться следует в том, что нет других наследников, а при наличии таковых – в том, что имеются отказы от каждого из них.

Дело в том, что существуют различия в налогообложении сделки купли-продажи в зависимости от того, сколько лет она находится в собственности продавца. Избежать уплаты налога в установленном порядке удастся в том случае, если жилое помещение находится в собственности у продавца свыше 3 лет (Согласно ст. 220 НК РФ если наследственное имущество было получено начиная с 2016 года, этот срок должен быть более 5 лет).

При этом необходимо учесть, что течение срока начинается с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с того дня, когда наследник принял его по факту или зарегистрировал на себя право собственности в установленном порядке.

Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?

Недвижимость, полученная по наследству, может быть продана после проведения всех необходимых процедур наследования и оформления необходимых документов:

• Заявить о праве на наследство, вступить в него на протяжении 6 месяцев с момента открытия и получить Свидетельство о наследстве;
• Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и получить выписку из ЕГРН;
• Заключить договор купли-продажи;
• Заплатить налог.

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.

Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает.

Однако нужно иметь в виду, что:

• при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
• при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.

Оформление квартиры в собственность

После выдачи свидетельства о наследовании нужно нанести визит в многофункциональный центр или Росреестр для внесения жилплощади в ЕГРН.

Первый вариант удобнее: если записаться по электронной очереди заранее и прийти в назначенное время, на все уйдет около 15 минут.

Продажа квартиры после вступления в наследство возможна только после данных действий.

Документы

По ФЗ №218 ч.4 для переоформления в выбранное госучреждение нужно предоставить пакет бумаг:

• Свидетельство о наследовании;
• Паспорт наследника;
• Квитанцию об уплате госпошлины;
• Кадастровый паспорт.

Вместе с этой документацией нужно подать заявление о регистрации прав собственности (форма выдается в учреждении, в которое подаются бумаги).

Документы относятся лично, передаются через третье лицо с генеральной доверенностью или отсылаются письмом (с подтверждением подписи нотариально).

Сроки

Вступить в наследование необходимо в течение полугода со дня кончины завещателя. Временных рамок для переоформления не существует. Документацию делают неделю.

После выдачи свидетельства квартиру можно продать сразу. Однако рекомендуется выждать 3 года, чтобы сэкономить на налогообложении.

Расходы

Траты на переоформление квартиры различаются в зависимости от региона проживания и других обстоятельств.

Примерные расценки:

1. Заверение у нотариуса — 100 руб. Опись имущества для сохранности — 600 руб. Дополнительные услуги обговариваются индивидуально.
2. Справки из БТИ (о размере и стоимости помещения) — до 1 000 руб.
3. Выписка из ЕГРН для подтверждения, что квартира принадлежала наследодателю — 200 руб.
4. Документ, отображающий рыночную стоимость — 5 000 руб. Кадастровую — 200 руб.
5. Госпошлина на наследство — для родителей, детей, супругов, братьев, сестер завещателя 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб. Для остальных 0,6%, но не больше 1 млн руб. Исключением являются граждане, попадающие в льготную категорию. Они освобождаются от пошлины или оплачивают только 50%. Список таких лиц можно посмотреть в ст. 333.38 НК.
6. Госпошлина за внесение в ЕГРН — 2 т. р.

Дополнительно могут понадобиться платные услуги юриста, если возникнут разногласия с остальными преемниками.

Какой налог

Известно, что с продажи квартиры, в том числе наследственной, нужно платить 13 процентов от суммы продажи. Это для обычных граждан. А если наследник живет за рубежом (преимущественно более 183 дней в году), то для него налоговая ставка 30 процентов.

На следующий год после продажи недвижимости нужно подавать декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля) и, собственно, платить налог до 15 июля. В противном случае, штрафы и пени ждут несобранного налогоплательщика.

Порядок получения наследственной недвижимости в собственность

Независимо от того, наследуется квартира (дом) или другое имущество, порядок действия наследников будет следующим:

1. Возникновение оснований для приобретения наследства. Передача собственности доступна только после смерти человека или признания его умершим, что подтверждается решением судьи.
2. Обращение родственников к нотариусу с заявлением на открытие наследственного производства. Обращаются все родственники, претендующие на имущество. При передаче ценностей на основании завещания нотариус составляет распорядительный документ, оглашая список всех получателей благ.
3. Ожидание полугода, на протяжении которых нотариус изучает список собственности, проверяет технические и правоустанавливающие документы, подтверждает наличие имущественных прав у наследодателя.
4. Получение нотариального свидетельства о приобретении имущества в собственность. С этого дня человек считается полноценным владельцем объекта или отдельной ее части. В зависимости от стоимости приобретенной доли наследства оплачивается государственная пошлина.
5. Обращение в Росреестр для перерегистрации имущественных прав на объект. Процедура занимает до 10 суток. Заканчивается предоставлением выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

На стадии перерегистрации имущественных прав также оплачивается государственная пошлина.

Таблица «Особенности приобретения имущественных прав на собственность»

Как продавать, если наследников несколько?

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

1. При наличии двух и более наследников требуется обязательная регистрация на всех членов.
2. Все собственники должны быть согласны на осуществление сделки. Либо быть уведомлены о продаже доли за определённую сумму. При этом первоочередное право покупки этой доли принадлежит им. Нотариус уведомляет всех собственников о продаже доли специальным письмом и предоставляет им время на принятие решения о покупке или об отказе от покупки данной доли. При этом отсутствие ответа на это предложения, трактуется как отказ от преимущественного права.
3. В случае наличия долгов, они должны быть погашены новыми собственниками. При этом следует понимать, что обязанность по уплате долгов является солидарной. Это значит, что все собственники несут равную обязанность по оплате долга и если один этот долг погасил, то у него возникает право взыскать соответствующая долям в имуществе часть, с других собственников.
4. В договоре купли-продажи следует разделить денежные средства, полученные при продаже долевого имущества.

Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году

Вна­ча­ле вкрат­це о том, каким обра­зом мож­но при­об­ре­сти иму­ще­ство в наследство.

Суще­ству­ет три спо­со­ба при­ня­тия наследства:

• иму­ще­ство пере­хо­дит к наслед­ни­ку (наслед­ни­кам) по завещанию;
• насле­до­да­тель изъ­яв­ля­ет свою волю путем наслед­ствен­но­го дого­во­ра, заклю­чен­но­го меж­ду ним и каж­дым из пре­ем­ни­ков (дей­ствие это­го спо­со­ба при­ня­тия нача­лось с 1 июня 2019 г.);
• насле­до­ва­ние при отсут­ствии заве­ща­ния или наслед­ствен­но­го дого­во­ра осу­ществ­ля­ет­ся соглас­но зако­ну в поряд­ке оче­ред­но­сти (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).

Условия продажи наследуемой квартиры

Глав­ные усло­вия, кото­рым дол­жен соот­вет­ство­вать отчуж­да­е­мый недви­жи­мый объект:

• при­над­леж­ность про­дав­цу по пра­ву соб­ствен­но­сти в резуль­та­те при­ва­ти­за­ции или реги­стра­ции пере­хо­да прав в ЕГРН;
• отсут­ствие обре­ме­не­ния (недви­жи­мость не долж­на нахо­дить­ся в зало­ге у кре­ди­то­ра или под арестом);
• полу­че­ние согла­сия от дру­гих соб­ствен­ни­ков, вла­де­ю­щих объ­ек­тов совместно;
• учет пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки доле­вых собственников.

Порядок действий наследника перед продажей

Пер­вое дей­ствие, кото­рое дол­жен совер­шить пре­ем­ник — всту­пить в наследство.

Как вступить в наследование

Под при­ня­ти­ем наслед­ства пони­ма­ют не факт огла­ше­ния заве­ща­ния (дого­во­ра), и не при­вле­че­ние нота­ри­усом наслед­ни­ков по закону.

При­ня­тие наслед­ства — это оформ­ле­ние в нота­ри­аль­ной фор­ме сви­де­тель­ства о пра­ве наслед­ства. Но даже если сви­де­тель­ство не выда­но, а наслед­ник уже всту­пил в свои пра­ва вла­дель­ца (въе­хал в жилье, стал опла­чи­вать сче­та, зате­ял ремонт и пр.), то дан­ные его дей­ствия так­же рас­це­ни­ва­ют­ся как при­ня­тие наследства.

Когда можно продавать унаследованную квартиру

Про­дать жилье сра­зу после при­ня­тия наслед­ства, если не заре­ги­стри­ро­ва­ны пра­ва соб­ствен­ни­ка, нель­зя. Поэто­му вто­рой шаг наслед­ни­ка — посе­ще­ние Росре­ест­ра. При­быть туда необ­хо­ди­мо со сле­ду­ю­щи­ми документами:

• сви­де­тель­ство о пра­вах наследника;
• пра­во­под­твер­жда­ю­щие доку­мен­ты на недви­жи­мость, выдан­ные на имя насле­до­да­те­ля (сви­де­тель­ство соб­ствен­ни­ка или выпис­ка из ЕГРН);
• доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие лич­ность наследника.

Вни­ма­ние! Фак­ти­че­ско­го при­ня­тия наслед­ства недо­ста­точ­но для реги­стра­ции соб­ствен­но­сти на недви­жи­мость. Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том явля­ет­ся толь­ко сви­де­тель­ство о наследстве.

Как осуществляется продажа наследственного имущества

Тре­тий шаг — непо­сред­ствен­но про­да­жа самой квар­ти­ры. Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том в этой сдел­ке явля­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи (ДКП). Его не обя­за­тель­но заклю­чать у нота­ри­уса — доста­точ­но и про­стой пись­мен­ной фор­мы. В ДКП все­гда ука­зы­ва­ет­ся дого­вор­ная цена. Ведь имен­но от сто­и­мо­сти квар­ти­ры будут зави­сеть раз­мер налог.

Реги­стра­ция дого­во­ра после 1 мар­та 2013 г. не тре­бу­ет­ся. Но пере­ход пра­ва соб­ствен­но­сти от наслед­ни­ка к поку­па­те­лю дол­жен быть обя­за­тель­но заре­ги­стри­ро­ван в ЕГРН.

• Перед реги­стра­ци­ей пода­ют­ся заяв­ле­ния обе­их сто­рон и кви­тан­ция об упла­те пошли­ны (2000 руб. для физи­че­ских лиц).
• Инте­ре­сы сто­рон могут пред­став­лять дове­рен­ные лица.
• Укло­не­ние от реги­стра­ции, ее задерж­ка после под­пи­са­ния ДКП чре­ва­ты воз­буж­де­ни­ем испол­ни­тель­но­го судеб­но­го про­из­вод­ства по при­нуж­де­нию к реги­стра­ции и ком­пен­са­ции убыт­ков постра­дав­шей стороне.

Права несовершеннолетних наследников

Несо­вер­шен­но­лет­ние наслед­ни­ки могут про­дать уна­сле­до­ван­ную ими недви­жи­мость толь­ко при согла­сии орга­нов опе­ки и попе­чи­тель­ства, при уча­стии роди­те­лей, опе­ку­нов, усыновителей

• Если ребен­ку нет еще и 14, опе­кун или роди­тель цели­ком пред­став­ля­ет его инте­ре­сы как при реги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти, так и ее пере­хо­да к дру­го­му лицу.
• Если наслед­ни­ку от 14 до 18 лет он впра­ве сам участ­во­вать в сдел­ке, при согла­сии родителя/опекуна, выра­жен­но­го в пись­мен­ной форме.
• Эман­си­пи­ро­ван­ный под­ро­сток (рабо­та­ю­щий, всту­пив­ший в ран­ний брак), начи­ная с 16 лет, может быть при­знан судеб­ны­ми и попе­чи­тель­ны­ми орга­на­ми дее­спо­соб­ным. В этом слу­чае он впра­ве само­сто­я­тель­но рас­по­ря­жать­ся сво­им наследством.

В сдел­ке куп­ли-про­да­жи при­ни­ма­ют уча­стие две сто­ро­ны. Одна­ко на ее судь­бу могут ока­зать пря­мое вли­я­ние тре­тьи лица. Рас­смот­рим несколь­ко примеров.

Продажа общей собственности супругов

Если квар­ти­ра была заве­ща­на семей­ной паре, то она при насле­до­ва­нии счи­та­ет­ся ее общей сов­мест­ной соб­ствен­но­стью, вне зави­си­мо­сти от того, на кого из супру­гов будет заре­ги­стри­ро­ва­но пра­во соб­ствен­но­сти. Про­да­жа тако­го объ­ек­та одним из брач­ных парт­не­ров может быть осу­ще­стви­ма толь­ко при согла­сии дру­го­го, выра­жен­ном в нота­ри­аль­ной форме.

При­мер: Евдо­ки­мен­ко соста­вил заве­ща­ние, в кото­ром свою квар­ти­ру заве­щал сыну и его жене. После смер­ти отца его сын в 2015 г. заре­ги­стри­ро­вал жилье на свое имя. В 2018 г. он раз­вел­ся с супру­гой и решил про­дать квар­ти­ру. Одна­ко в ЕГРН дого­вор куп­ли-про­да­жи при­зна­ли ничтож­ным, так как он был заклю­чен без согла­сия быв­шей супру­ги. Она так­же явля­лась закон­ной наследницей:

• в сви­де­тель­стве о наслед­стве было и ее имя;
• квар­ти­ра пере­шла к обо­им супру­гам по наслед­ству в пери­од бра­ка, то есть может счи­тать­ся сов­мест­но при­об­ре­тен­ным имуществом.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Если на жил­пло­ща­ди про­пи­сан несо­вер­шен­но­лет­ний, то про­дать такое жилье без согла­сия орга­нов опе­ки нель­зя. Необ­хо­ди­ма выпис­ка ребен­ка с предо­став­ле­ни­ем ему ана­ло­гич­но­го по сво­им кри­те­ри­ям жилья.

При­мер: Савчен­ко заве­ща­ла квар­ти­ру сво­е­му един­ствен­но­му сыну Л. После ее смер­ти Л. женил­ся, вско­ре в семье роди­лась дочь. В 2016 г. супру­ги раз­ве­лись. Быв­шая жена вме­сте с несо­вер­шен­но­лет­ней доче­рью пере­еха­ла на съем­ное жилье. Вско­ре Л. решил про­дать недви­жи­мость, одна­ко столк­нул­ся с про­бле­мой. Орга­ны опе­ки отка­за­лись дать согла­сие на выпис­ку доче­ри из-за сле­ду­ю­щих причин:

• дого­вор най­ма обес­пе­чи­вал лишь вре­мен­ную про­пис­ку сро­ком ребен­ку и его мате­ри сро­ком на один год;
• усло­вия жиз­ни в съем­ном поме­ще­нии зна­чи­тель­но усту­па­ли усло­ви­ям про­жи­ва­ния ребен­ка на ста­ром месте.

В резуль­та­те сдел­ку при­шлось отменить

Право пользования помещением при его продаже

Заве­ща­ние в поль­зу един­ствен­но­го наслед­ни­ка не лиша­ет пра­ва поль­зо­ва­ния жилым поме­ще­ни­ем (ЖП) дру­гих лиц. Если по зако­ну в уна­сле­до­ван­ной квар­ти­ре про­жи­ва­ют люди, име­ю­щие на это пра­во, они не утра­тят его, даже если квар­ти­ра будет продана.

При­ме­ра­ми могут быть:

• про­жи­ва­ние в квар­ти­ре лица соглас­но заве­ща­тель­но­му отка­зу (усло­вие испол­не­ния воли покой­но­го, ука­зан­ное им в заве­ща­нии или наслед­ствен­ном договоре);
• поль­зо­ва­ние жилым поме­ще­ни­ем чле­на­ми семьи наследника.

Таким обра­зом дру­гие лица, поль­зу­ю­щи­е­ся поме­ще­ни­ем (не соб­ствен­ни­ки) созда­ют фак­ти­че­ское пре­пят­ствие для продажи.

Преимущественное право дольщиков

Это наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ная фор­ма обре­ме­не­ния наслед­ства. Насле­до­да­тель, что­бы нико­го не оби­деть, часто заве­ща­ет свое жилье несколь­ким наслед­ни­ка­ми (обыч­но детям и супру­ге). Всту­пая в наслед­ство они неволь­но ста­но­вят­ся доле­вы­ми соб­ствен­ни­ка­ми, кото­рая реги­стри­ру­ет­ся и про­да­ет­ся с рядом условий.

Что­бы про­дать свою долю, необходимо:

• про­из­ве­сти раз­дел неде­ли­мо­го (выде­лить свою долю в нату­ре, осу­ще­ствив раз­мен жил­пло­ща­ди, либо полу­чить вме­сто это­го денеж­ную компенсацию);
• заре­ги­стри­ро­вать свою долю в ЕГРН;
• изве­стить о про­да­же (когда пла­ни­ру­ет­ся и по какой цене) дру­гих наследников;
• подо­ждать месяц, не реа­ли­зу­ют ли наслед­ни­ки свое пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки, соглас­но ст. 250 ГК РФ);
• по исте­че­нию меся­ца мож­но сво­бод­но про­дать свою долю кому угодно.

О сдел­ках с несколь­ки­ми соб­ствен­ни­ка­ми читай­те в этой ста­тье.

Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры

Полу­чи­ли квар­ти­ру в наслед­ство? Не спе­ши­те ее сра­зу же про­да­вать! Есть шанс сэко­но­мить на нало­ге, кото­рый состав­ля­ет 13% от про­даж­ной сто­и­мо­сти жилья. А это нема­лая сум­ма: напри­мер, для квар­ти­ры сто­и­мо­стью 3 млн. руб. НДФЛ соста­вит 390 тыс. руб.

Если же про­да­жу нуж­но осу­ще­ствить сроч­но, нало­го­во­му рези­ден­ту мож­но вос­поль­зо­вать­ся сво­им пра­вом на иму­ще­ствен­ный вычет.

Имущественный вычет для налоговых резидентов

Для тех, кто исправ­но каж­дый год запол­ня­ет нало­го­вую декла­ра­цию, суще­ству­ет послаб­ле­ние в виде иму­ще­ствен­но­го выче­та — сум­мы, вычи­та­е­мой из сто­и­мо­сти жилья. В 2019 г. иму­ще­ствен­ный вычет при про­да­же равен 1 млн. руб.

Напри­мер:
Сер­ги­ен­ко полу­чил в наслед­ство квар­ти­ру от отца. Про­дать недви­жи­мость он решил сра­зу же после реги­стра­ции прав, что­бы пога­сить ипо­те­ку. Сер­ги­ен­ко являл­ся нало­го­пла­тель­щи­ком, поэто­му ука­зал в декла­ра­ции доход от про­да­жи в раз­ме­ре 3 млн. руб. и иму­ще­ствен­ный вычет 1 млн. руб. Нало­го­вой базой явля­лась сум­ма в р‑ре 2 млн. руб. Налог с про­да­жи соста­вил 260 тыс. руб.

Таким обра­зом нало­го­вый вычет поз­во­лил сэко­но­мить 130 тыс. руб.

Полное освобождение от уплаты налога

Налог с про­да­жи удер­жан не будет, если уна­сле­до­ван­ная квар­ти­ра оформ­ле­на в соб­ствен­ность до 1.01.2016 г. и нахо­дит­ся в при­об­ре­те­нии не менее трех лет. Дан­ное пра­ви­ло каса­ет­ся толь­ко рези­ден­тов РФ.

В кон­це 2015 г. пра­ви­ла нало­го­об­ло­же­ния при про­да­же иму­ще­ства были скор­рек­ти­ро­ва­ны, и в послед­ней редак­ции 2019 г. они име­ют отношение:

• к рези­ден­там РФ, заре­ги­стри­ро­вав­шим наслед­ствен­ную недви­жи­мость после пер­во­го янва­ря 2016 г.;
• ко всем наслед­ни­кам ино­стран­цам, нере­зи­ден­там РФ (вне зави­си­мо­сти от даты при­об­ре­те­ния объекта).

Ука­зан­ные выше лица долж­ны знать:

Нало­го­вое зако­но­да­тель­ство в п. 17.1 ст. 217 осво­бож­да­ет дохо­ды от про­да­жи квар­ти­ры, полу­чен­ной в наслед­ство, при соблю­де­нии одно­го из сле­ду­ю­щих усло­вий ч.3 ст. 217.1:

• жилье уна­сле­до­ва­но от близ­ко­го (по опре­де­ле­нию СК РФ) род­ствен­ни­ка и нахо­дит­ся во вла­де­нии наслед­ни­ка мини­мум три года;
• квар­ти­ра пере­шла по наслед­ству от даль­не­го род­ствен­ни­ка или посто­рон­не­го лица, и пра­во­пре­ем­ник вла­де­ет ею не менее 5 лет;
• наслед­ник уна­сле­до­вал непри­ва­ти­зи­ро­ван­ную квар­ти­ру и завер­шил про­цесс при­ва­ти­за­ции, нача­тый наследодателем.

Важ­но! Мини­маль­ный срок вла­де­ния квар­ти­рой отсчи­ты­ва­ет­ся не от даты выда­чи сви­де­тель­ства о пра­ве на наслед­ство, а от даты реги­стра­ции пере­хо­да прав соб­ствен­но­сти от насле­до­да­те­ля к наследнику.

Поэто­му жела­тель­но не тянуть с реги­стра­ци­ей в ЕГРН и осу­ще­ствить ее сра­зу после при­ня­тия наследства.

Подроб­нее о нало­ге при про­да­же с уче­том мини­маль­но­го сро­ка вла­де­ния мож­но про­чи­тать здесь.

Выво­ды

• Про­да­жа квар­ти­ры после вступ­ле­ния в наслед­ство долж­на учи­ты­вать пра­ва дру­гих лиц, про­пи­сан­ных в поме­ще­нии и поль­зу­ю­щи­ми­ся им соглас­но законодательству.
• Воз­раст и дее­спо­соб­ность могут повли­ять на осо­бен­но­сти про­во­ди­мой сдел­ки, услож­няя ее и тре­буя нали­чие роди­те­лей, опе­ку­нов и вме­ша­тель­ства орга­нов опеки.
• При­сту­пать к про­да­же насле­ду­е­мо­го иму­ще­ства прак­тич­нее по исте­че­нию сро­ка мини­маль­но­го вла­де­ния им, так как это при­ве­дет к отмене нало­га с продажи.