Как продать квартиру после вступления в наследство
Квартиру, полученную по наследству, можно продать лишь после того, как на нее в установленном порядке было оформлено право собственности и зарегистрировано в Едином реестре. Если вам предлагают приобрести в собственность жилую недвижимость, которая досталась по наследству, стоит удостовериться в том, что она находится в собственности продавца. В ситуации, когда процедура оформления наследства не завершена, то убедиться следует в том, что нет других наследников, а при наличии таковых – в том, что имеются отказы от каждого из них.
Дело в том, что существуют различия в налогообложении сделки купли-продажи в зависимости от того, сколько лет она находится в собственности продавца. Избежать уплаты налога в установленном порядке удастся в том случае, если жилое помещение находится в собственности у продавца свыше 3 лет (Согласно ст. 220 НК РФ если наследственное имущество было получено начиная с 2016 года, этот срок должен быть более 5 лет).
При этом необходимо учесть, что течение срока начинается с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с того дня, когда наследник принял его по факту или зарегистрировал на себя право собственности в установленном порядке.
Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?
Недвижимость, полученная по наследству, может быть продана после проведения всех необходимых процедур наследования и оформления необходимых документов:
- Заявить о праве на наследство, вступить в него на протяжении 6 месяцев с момента открытия и получить Свидетельство о наследстве;
- Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и получить выписку из ЕГРН;
- Заключить договор купли-продажи;
- Заплатить налог.
Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?
Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.
Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает.
Однако нужно иметь в виду, что:
- при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
- при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.
Оформление квартиры в собственность
После выдачи свидетельства о наследовании нужно нанести визит в многофункциональный центр или Росреестр для внесения жилплощади в ЕГРН.
Первый вариант удобнее: если записаться по электронной очереди заранее и прийти в назначенное время, на все уйдет около 15 минут.
Продажа квартиры после вступления в наследство возможна только после данных действий.
Документы
По ФЗ №218 ч.4 для переоформления в выбранное госучреждение нужно предоставить пакет бумаг:
- Свидетельство о наследовании;
- Паспорт наследника;
- Квитанцию об уплате госпошлины;
- Кадастровый паспорт.
Вместе с этой документацией нужно подать заявление о регистрации прав собственности (форма выдается в учреждении, в которое подаются бумаги).
Документы относятся лично, передаются через третье лицо с генеральной доверенностью или отсылаются письмом (с подтверждением подписи нотариально).
Сроки
Вступить в наследование необходимо в течение полугода со дня кончины завещателя. Временных рамок для переоформления не существует. Документацию делают неделю.
После выдачи свидетельства квартиру можно продать сразу. Однако рекомендуется выждать 3 года, чтобы сэкономить на налогообложении.
Расходы
Траты на переоформление квартиры различаются в зависимости от региона проживания и других обстоятельств.
Примерные расценки:
- Заверение у нотариуса — 100 руб. Опись имущества для сохранности — 600 руб. Дополнительные услуги обговариваются индивидуально.
- Справки из БТИ (о размере и стоимости помещения) — до 1 000 руб.
- Выписка из ЕГРН для подтверждения, что квартира принадлежала наследодателю — 200 руб.
- Документ, отображающий рыночную стоимость — 5 000 руб. Кадастровую — 200 руб.
- Госпошлина на наследство — для родителей, детей, супругов, братьев, сестер завещателя 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб. Для остальных 0,6%, но не больше 1 млн руб. Исключением являются граждане, попадающие в льготную категорию. Они освобождаются от пошлины или оплачивают только 50%. Список таких лиц можно посмотреть в ст. 333.38 НК.
- Госпошлина за внесение в ЕГРН — 2 т. р.
Дополнительно могут понадобиться платные услуги юриста, если возникнут разногласия с остальными преемниками.
Какой налог
Известно, что с продажи квартиры, в том числе наследственной, нужно платить 13 процентов от суммы продажи. Это для обычных граждан. А если наследник живет за рубежом (преимущественно более 183 дней в году), то для него налоговая ставка 30 процентов.
На следующий год после продажи недвижимости нужно подавать декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля) и, собственно, платить налог до 15 июля. В противном случае, штрафы и пени ждут несобранного налогоплательщика.
Порядок получения наследственной недвижимости в собственность
Независимо от того, наследуется квартира (дом) или другое имущество, порядок действия наследников будет следующим:
- Возникновение оснований для приобретения наследства. Передача собственности доступна только после смерти человека или признания его умершим, что подтверждается решением судьи.
- Обращение родственников к нотариусу с заявлением на открытие наследственного производства. Обращаются все родственники, претендующие на имущество. При передаче ценностей на основании завещания нотариус составляет распорядительный документ, оглашая список всех получателей благ.
- Ожидание полугода, на протяжении которых нотариус изучает список собственности, проверяет технические и правоустанавливающие документы, подтверждает наличие имущественных прав у наследодателя.
- Получение нотариального свидетельства о приобретении имущества в собственность. С этого дня человек считается полноценным владельцем объекта или отдельной ее части. В зависимости от стоимости приобретенной доли наследства оплачивается государственная пошлина.
- Обращение в Росреестр для перерегистрации имущественных прав на объект. Процедура занимает до 10 суток. Заканчивается предоставлением выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
На стадии перерегистрации имущественных прав также оплачивается государственная пошлина.
Таблица «Особенности приобретения имущественных прав на собственность»
Условия | Нюансы |
---|---|
Необходимые документы | На стадии открытия наследственного производства потенциальный получатель имущества готовит следующие документы: |
Как продавать, если наследников несколько?
Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:
- При наличии двух и более наследников требуется обязательная регистрация на всех членов.
- Все собственники должны быть согласны на осуществление сделки. Либо быть уведомлены о продаже доли за определённую сумму. При этом первоочередное право покупки этой доли принадлежит им. Нотариус уведомляет всех собственников о продаже доли специальным письмом и предоставляет им время на принятие решения о покупке или об отказе от покупки данной доли. При этом отсутствие ответа на это предложения, трактуется как отказ от преимущественного права.
- В случае наличия долгов, они должны быть погашены новыми собственниками. При этом следует понимать, что обязанность по уплате долгов является солидарной. Это значит, что все собственники несут равную обязанность по оплате долга и если один этот долг погасил, то у него возникает право взыскать соответствующая долям в имуществе часть, с других собственников.
- В договоре купли-продажи следует разделить денежные средства, полученные при продаже долевого имущества.
Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году
Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.
Существует три способа принятия наследства:
- имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
- наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
- наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).
Условия продажи наследуемой квартиры
Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:
- принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
- отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
- получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
- учет преимущественного права покупки долевых собственников.
Порядок действий наследника перед продажей
Первое действие, которое должен совершить преемник — вступить в наследство.
Как вступить в наследование
Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.
Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.
Когда можно продавать унаследованную квартиру
Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:
- свидетельство о правах наследника;
- правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
- документы, подтверждающие личность наследника.
Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.
Как осуществляется продажа наследственного имущества
Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.
Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.
- Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
- Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
- Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.
Права несовершеннолетних наследников
Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей
- Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
- Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
- Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.
В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.
Продажа общей собственности супругов
Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.
Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г. он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги. Она также являлась законной наследницей:
- в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
- квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
Если на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать такое жилье без согласия органов опеки нельзя. Необходима выписка ребенка с предоставлением ему аналогичного по своим критериям жилья.
Пример: Савченко завещала квартиру своему единственному сыну Л. После ее смерти Л. женился, вскоре в семье родилась дочь. В 2016 г. супруги развелись. Бывшая жена вместе с несовершеннолетней дочерью переехала на съемное жилье. Вскоре Л. решил продать недвижимость, однако столкнулся с проблемой. Органы опеки отказались дать согласие на выписку дочери из-за следующих причин:
- договор найма обеспечивал лишь временную прописку сроком ребенку и его матери сроком на один год;
- условия жизни в съемном помещении значительно уступали условиям проживания ребенка на старом месте.
В результате сделку пришлось отменить
Право пользования помещением при его продаже
Завещание в пользу единственного наследника не лишает права пользования жилым помещением (ЖП) других лиц. Если по закону в унаследованной квартире проживают люди, имеющие на это право, они не утратят его, даже если квартира будет продана.
Примерами могут быть:
- проживание в квартире лица согласно завещательному отказу (условие исполнения воли покойного, указанное им в завещании или наследственном договоре);
- пользование жилым помещением членами семьи наследника.
Таким образом другие лица, пользующиеся помещением (не собственники) создают фактическое препятствие для продажи.
Преимущественное право дольщиков
Это наиболее распространенная форма обременения наследства. Наследодатель, чтобы никого не обидеть, часто завещает свое жилье нескольким наследниками (обычно детям и супруге). Вступая в наследство они невольно становятся долевыми собственниками, которая регистрируется и продается с рядом условий.
Чтобы продать свою долю, необходимо:
- произвести раздел неделимого (выделить свою долю в натуре, осуществив размен жилплощади, либо получить вместо этого денежную компенсацию);
- зарегистрировать свою долю в ЕГРН;
- известить о продаже (когда планируется и по какой цене) других наследников;
- подождать месяц, не реализуют ли наследники свое преимущественное право покупки, согласно ст. 250 ГК РФ);
- по истечению месяца можно свободно продать свою долю кому угодно.
О сделках с несколькими собственниками читайте в этой статье.
Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры
Получили квартиру в наследство? Не спешите ее сразу же продавать! Есть шанс сэкономить на налоге, который составляет 13% от продажной стоимости жилья. А это немалая сумма: например, для квартиры стоимостью 3 млн. руб. НДФЛ составит 390 тыс. руб.
Если же продажу нужно осуществить срочно, налоговому резиденту можно воспользоваться своим правом на имущественный вычет.
Имущественный вычет для налоговых резидентов
Для тех, кто исправно каждый год заполняет налоговую декларацию, существует послабление в виде имущественного вычета — суммы, вычитаемой из стоимости жилья. В 2019 г. имущественный вычет при продаже равен 1 млн. руб.
Например:
Сергиенко получил в наследство квартиру от отца. Продать недвижимость он решил сразу же после регистрации прав, чтобы погасить ипотеку. Сергиенко являлся налогоплательщиком, поэтому указал в декларации доход от продажи в размере 3 млн. руб. и имущественный вычет 1 млн. руб. Налоговой базой являлась сумма в р‑ре 2 млн. руб. Налог с продажи составил 260 тыс. руб.
Таким образом налоговый вычет позволил сэкономить 130 тыс. руб.
Полное освобождение от уплаты налога
Налог с продажи удержан не будет, если унаследованная квартира оформлена в собственность до 1.01.2016 г. и находится в приобретении не менее трех лет. Данное правило касается только резидентов РФ.
В конце 2015 г. правила налогообложения при продаже имущества были скорректированы, и в последней редакции 2019 г. они имеют отношение:
- к резидентам РФ, зарегистрировавшим наследственную недвижимость после первого января 2016 г.;
- ко всем наследникам иностранцам, нерезидентам РФ (вне зависимости от даты приобретения объекта).
Указанные выше лица должны знать:
Налоговое законодательство в п. 17.1 ст. 217 освобождает доходы от продажи квартиры, полученной в наследство, при соблюдении одного из следующих условий ч.3 ст. 217.1:
- жилье унаследовано от близкого (по определению СК РФ) родственника и находится во владении наследника минимум три года;
- квартира перешла по наследству от дальнего родственника или постороннего лица, и правопреемник владеет ею не менее 5 лет;
- наследник унаследовал неприватизированную квартиру и завершил процесс приватизации, начатый наследодателем.
Важно! Минимальный срок владения квартирой отсчитывается не от даты выдачи свидетельства о праве на наследство, а от даты регистрации перехода прав собственности от наследодателя к наследнику.
Поэтому желательно не тянуть с регистрацией в ЕГРН и осуществить ее сразу после принятия наследства.
Подробнее о налоге при продаже с учетом минимального срока владения можно прочитать здесь.
Выводы
- Продажа квартиры после вступления в наследство должна учитывать права других лиц, прописанных в помещении и пользующимися им согласно законодательству.
- Возраст и дееспособность могут повлиять на особенности проводимой сделки, усложняя ее и требуя наличие родителей, опекунов и вмешательства органов опеки.
- Приступать к продаже наследуемого имущества практичнее по истечению срока минимального владения им, так как это приведет к отмене налога с продажи.