Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как выбирать земельный участок под строительство

В настоящее время Земельный Кодекс выделяет разные типы земель (ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП). Они отличаются юридическими и административными формальностями. Для строительства загородной недвижимости подходит далеко не любой участок, даже если он куплен на законных основаниях.

Место под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) всегда включено в границы какого-либо населенного пункта. На таком участке можно строить полноценный частный дом с фундаментом, коммуникациями, ограждением. Но строение не должно иметь более трех этажей или быть выше 12 метров. К преимуществам ИЖС относится возможность прописки и развитие инфраструктуры.

Чтобы начать стройку на участке, отведенном под ИЖС, необходимо получить разрешение на строительство и согласовать проект в разных организациях.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – это территория, отводимая под сельскохозяйственные нужды. Для строительства жилья необходимо получить «добро» в местной администрации, согласования проекта и специального разрешения не требуется. Плюсом является и то, что налоговая ставка на ЛПХ почти в три раза ниже, чем у ИЖС. Самый весомый минус – это запрет на возведение строения, если усадьба находится за пределами города или села.

Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) предназначено для отдыха и подразумевает наличие дома на земле. Ведение приусадебного хозяйства остается на усмотрение хозяина. ДНП выгодно отличается ценой, отсутствием строгих требований к постройке и возможностью официальной прописки (если участок в пределах города).

Главное назначение садового некоммерческого товарищества (СНТ) – частное сельское хозяйство. Однако на такой земле не возбраняется строить. По цене такие участки находятся между ИЖС и ДНП. Преимуществом также является то, что СНТ практически всегда расположены в экологически чистых районах на плодородных угодьях. К минусам относится невозможность прописки, ограниченность площади (не более 15 соток) и необходимость проведения коммуникаций за свой счет.

Выбор размера и формы

Размеры типовых дачных участков в большинстве случаев составляют 5-6 соток. Это квадратные или прямоугольные земельные наделы, распродающиеся государством, местными органами власти и иными собственниками (гражданами России и компаниями). В городских условиях со значительно большей плотностью населения наделы земли, оставшиеся после сноса старых домов и построек других типов, могут составлять 1-5 соток. Земельные участки, на которых раньше строились 2-3-квартирные дома с общими дворами, могут иметь и вовсе произвольную площадь, например, 2,2 сотки (10х22 м).

Участок желательно приобретать не угловой, а прямоугольной формы.

Если вам достался треугольный (у поворота) или неровный надел четырёхугольной формы, то со строительством жилой постройки (дома для постоянного проживания) могут возникнуть сложности. Имеет смысл сбить у продавца такого участка его реальную цену, например, на 30%, обосновывая такой «ценопад» нестандартной формой.

Пусть, например, имеется участок в виде прямоугольного треугольника, катеты которого равны 10 и 50 м. Площадь прямоугольника с такими сторонами была бы равна 500 м2 (5 соток). Допустим, достался участок треугольной формы со сторонами в 50 м. Гипотенуза бы такого треугольника была бы равна 51 м. Площадь – 2,5 сотки. Построить, скажем, дом размерами хотя бы 10х10 м на таком участке было бы затруднительно – строитель (и владелец) вышел бы за его границы. Поэтому владельцу пришлось бы делать дом узким, например, 4х8 м, а остальную площадь приспосабливать под сад, огород и подсобки – по современным нормативам дачного и загородного строительства, дом не должен впритык соседствовать с границей смежного участка.

Приобретение в собственность или аренда с возможностью выкупа

Конечно, самым логичным вариантом владения землёй является покупка с соответствующей регистрацией права собственности. Однако есть альтернативные варианты землевладения вроде долгосрочной аренды с правом последующего выкупа. В данном случае предполагается аренда только у государства, а стоимость последующего выкупа значительно ниже аналогичных участков на продажу.

Но у данного варианта есть несомненные минусы. Во-первых, государство выделяет земли на строго фиксированных территориях, которые не всегда удобно расположены. Во-вторых, юридически процедура последующего оформления довольно сложная, а для подтверждения потребуется большое количество документов. Наконец, в-третьих, вполне возможен отказ в регистрации права собственности, и это огромный риск. Поэтому при наличии средств однозначно лучше приобрести участок в собственность. Причём лучше делать этого у крупного ленд-девелопера с большим числом предлагаемых участков. В этом случае меньше вероятность купить «кота в мешке» с негативными сюрпризами или возможными обременениями.

Читать еще:  Наследование арендованного земельного участка

Критерии подбора земельного участка

При выборе земельного надела под застройку следует руководствоваться личными предпочтениями, а существующий перечень основных критериев отбора поможет лучше сориентироваться при покупке.

Форма и размер участка

Для того чтобы определиться с размерами земельных владений, прежде всего, потребуется рассчитать площадь будущего дома. После чего, отталкиваясь от полученных цифр, вычислить приблизительные размеры надела. Оптимальным считается соотношение участка и дома — 1:10. При этом площадь строения измеряется в квадратных метрах, а размер участка в сотках. К примеру, для просторного коттеджа площадью 200 кв. м потребуется участок в 20 соток.

Дополнительно следует обозначить количество прочих строений на территории. Помимо дома это может быть баня, гараж, какие-либо хозяйственные постройки. Площадь фундамента строений также учитывается при выборе размеров участка.

Что касается формы земельного надела, здесь все зависит от личных желаний владельца. Наиболее оптимальным вариантом считается квадратный участок – обустроить такую территорию достаточно легко, а дом можно расположить в любом удобном месте. Также встречаются участки прямоугольной и Г-образной формы, последний вариант стоит выбирать в случае четко составленного плана, постройки которого идеально впишутся именно на Г-образную площадь, в ином случае с обустройством могут возникнуть трудности. Угодья прямоугольной формы подойдут, если владелец желает помимо строительства дома, украсить надел садом или возвести на нем огород.

Характеристики грунта и рельеф участка

Важнейшим критерием выбора земли под строительство является рельеф территории. От того или иного типа земли будет зависеть количество работ, необходимых для благоустройства участка и, соответственно, его стоимость.

Существуют следующие виды рельефа:

  1. Равнина. Вариант наиболее оптимален для застройки и разбития на участке сада либо огорода. Минусами в этом случае считается расположение на открытом месте, что потребует дополнительной защиты от ветров. Кроме того, растения в саду будут подвергаться прямому воздействию солнца, в связи с чем, также потребуется сооружение дополнительных укрытий. Вдобавок на равнинной местности часто застаивается вода, что может привести к разрушению фундамента, подтоплению территории и подвальных помещений во время таяния снега. В этом случае потребуется обустройство участка дренажной системой.
  2. Холмистая местность. Преимуществами строительства на возвышениях можно назвать живописный вид, открывающийся с холма и превосходное освещение, способствующее ускоренному прогреванию почвы весной. Главной опасностью же считается постепенное сползание почвы вместе с фундаментом вниз по склону.
  3. Низина. Здесь в качестве плюсов выделяют защиту от ветров и высокую влажность грунта, что хорошо сказывается на росте садово-огородных культур. Но вот в период таяния снега в низинах зачастую скапливается вода, что нередко приводит к затоплению участка водой.

Помимо указанных параметров следует обратить внимание на качественные характеристики почвы. В случае если грунтовые воды залегают близко к поверхности, плотность земли крайне мала, а почва является болотистой и глинистой – постройка дома не рекомендуется, поскольку фундамент на, такого рода, землях может просесть, размыться, иными словами, получить повреждения.

Оптимальным видом грунта для строительства дома считаются черноземные и пойменные почвы. В иных случаях застройка также возможна, но процесс потребует более серьезных материальных вложений.

Приступать к оформлению бумаг на участок следует лишь после проведения работ по определению рельефа и тщательного изучения геологических особенностей территории.

Месторасположение участка и инфраструктура

Существует несколько правил относительно месторасположения участка, которыми следует руководствоваться, подбирая территорию для строительства дома:

  1. Участок должен располагаться в 20-150 м от ближайшего водоема.
  2. Не следует выбирать как излишнюю близость, так и удаленность от соседних участков. В случае плотной застройки проживание может стать некомфортным, тогда как чрезмерная отдаленность может привести к отсутствию помощи в трудных ситуациях.
  3. В случае планирования огорода либо сада на земельном участке стоит обратить внимание на расположение его относительно солнца. При покупке следует учесть, как будет падать тень от растительности и строений, имеющихся на соседних участках.
Читать еще:  Сколько стоит подвести электричество к участку

Еще одним моментом, существенно влияющим как на стоимость, так и на выбор участка, является наличие различных элементов инфраструктуры поблизости от будущего жилья. Например, школа, магазины, больница, почта, банк, удобные трассы для передвижения, а также наличие общественного транспорта. Важно, чтобы в любое время года присутствовала возможность выезда с приобретенного участка в каких-либо целях.

Инфраструктура и коммуникации

Несомненно, на качество жизни в будущем доме влияет наличие возможности его обустройства такими важнейшими коммуникациями как электричество, водоснабжение, канализация, вентиляция и газоснабжение.Отсутствие какого-либо из перечисленных удобств значительно снизит качество проживания и комфорт обитания в новом жилище.

Выбирая участок, следует обратить внимание на наличие поблизости уже проложенной газовой трубы, водопровода и канализационных сетей. Подобное позволит подсоединить новый дом к уже существующим коммуникациям, что существенно облегчит его благоустройство. В ином случае потребуется обеспечить жилище удобствами самостоятельно, что потребует дополнительных затрат и привлечения узкоспециализированных работников для проверки возможности подключения инженерных сетей и их монтажа.

Не лишним будет изучить экологические характеристики района. Например, нет ли поблизости скоплений мусора или предприятия, сливающего отходы в местный водоем или производящего выбросы в атмосферу.

«Подводные камни» при выборе участка

Идеальный участок для строительства дома найти вряд ли удастся. Поэтому чем больше информации получится собрать о понравившемся кусочке земли, тем более предсказуемы будут возможные дополнительные затраты. Реальность такова, что ни один продавец никогда добровольно не расскажет о так называемых «подводных камнях» — нюансах, связанных с участком, которые могут осложнить не только само строительство, но и будущую жизнь в этом месте.

Уровень грунтовых вод является, пожалуй, самым главным скрытым фактором в пользу выбора именно этого участка или, наоборот, в сторону отказа от него. По большому счету построить дом можно на любом участке, даже на периодически затопляемом — вопрос упирается в стоимость и целесообразность существенных вложений.

Таким образом, в зависимости от уровня грунтовых вод предъявляются определенные требования к фундаменту. Если уровень высокий — это означает, что в осенне-весенние периоды вода будет практически на поверхности. Т.е. цокольный этаж, подвал, погреб будет проблематично построить и придется вкладывать значительные суммы в гидроизоляцию дома.

Конечно, лучше всего еще до покупки участка пригласить специалистов-геологов, чтобы всесторонне обследовать землю. Если же тратиться на это нет желания и времени, то можно попробовать самостоятельно определить уровень этих пресловутых подземных вод. Для этого нужно сделать на участке в разных его местах углубления (70 — 100 см, ручным буром или лопатой) и подождать час-другой: увлажнилось дно ямки, скопилась вода — грунтовые воды близко. В дополнение можно вежливо поинтересоваться этим вопросом у соседей (если они есть). Однако, надежнее все же будет получить точные сведения у специалистов — узнаете еще и какого типа почва на понравившемся участке. Эти данные пригодятся также и в случае бурения скважины на воду.

Тип грунта (почвы) на выбранном участке напрямую влияет на тип фундамента будущего строения. Если земля не подходит для строительства дома по уже существующему проекту, то придется вносить изменения в документацию. Поэтому логично сначала подбирать земельный участок, провести исследование, а после этого уже заниматься проектом дома. Наличие давно построенных соседних домов не является гарантом беспроблемного будущего строительства. Несущая способность грунта определяется только специальными геологическими изысканиями, провести которые значительно дешевле, чем переделывать начатое строительство.

Посторонние предметы и растительность на участке потребуют усилий на их удаление — помните об этом. Наличие на выбранном земельном участке разного рода старых фундаментов разрушенных (недостроенных) построек, деревьев (пней) и других «мелочей» может вылиться в копеечку. Деревья, особенно с крупным стволом обычно имеют мощную и развитую корневую систему, поэтому удалить такую помеху будет непросто. Зачастую старый владелец может умолчать (или не знать) о некогда существовавших на участке капитальных строениях. А это опять же повлечет затраты на расчистку территории. Конечно, от таких «сюрпризов» не застрахован никто, но знать об этом стоит.

Читать еще:  Минимальное расстояние между домами на соседних участках

Важно также знать глубину залегания водоносного слоя, чтобы оценить не только будущие затраты на обустройство скважины, но и понять ее пригодность для использования в бытовых целях. Полагаться на слова владельца участка также не стоит, лучше провести экспертизу. Кстати, можно также поинтересоваться как с водой обстоят дела у соседей.

Экология района, в котором располагается земельный участок, напрямую не влияет на качество строительства. Однако, раз уж мы говорим о выборе участка, на котором планируется жить вам и вашим детям, то этот аспект является немаловажным. Негативно на качество загородной жизни могут повлиять высоковольтные линии электропередач, близко расположенные автомобильные дороги с интенсивным движением, вышки сотовых операторов, крупные промышленные объекты, свалки.

Целевое назначение

Земельный кодекс делит земли по целевому назначению на следующие виды:

  • сельскохозяйственные;
  • поселений;
  • специального назначения – промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности;
  • особо охраняемые территории и объекты;
  • лесной фонд;
  • водный фонд;
  • в запасе.

Нарушение целевого назначения строго наказывается по закону РФ. Например, участок с сельскохозяйственным назначением может быть изъят, если владелец эксплуатирует его вразрез с назначением. Строительство дома на землях лесного и водного фонда так же влечет за собой наказание. Если вы думаете над вопросом, как выбрать участок под строительство дома, то стоит в обязательном порядке проверить его целевое назначение.

Вопрос 4: На что обратить внимание при покупке земельного участка?

В заключение, расскажем о некоторых маркерах, которые помогут вам не ошибиться с локацией, качеством земли и документацией.

  1. Наличие коммуникаций. Проверьте, подведены ли к участку газ, водопровод, канализация, электричество, есть ли канавы для водоотвода. Наиболее важны электричество и газ. Стоимость “подключенного” участка и земли без коммуникаций отличается примерно на треть.
  2. Транспорт. Речь не об общественном транспорте (хотя и об этом можно позаботиться), а об удобстве проезда на участок. Для будущего хозяина важным фактором будет качество дороги, кто отвечает за её обслуживание и ремонт, загруженность трассы в выходные и будние дни.
  3. Инфраструктура. Обратите внимание не только на продуктовые магазины, но и круглосуточные аптеки, медицинские учреждения, детские сады и др. Многие родители проверяют наличие школ, но забывают о дополнительном образовании: спортивные секциях, творческих кружках. Заранее подумайте об этом, чтобы не пришлось ездить с ребенком далеко.
  4. Границы участка. Часто случается так, что в документах границы двух участков пересекаются. Перед покупкой, убедитесь, что все соседи подписали согласие о признании этих границ и они корректно размечены на местности.
  5. Захламленность. Если на участке остались постройки от прежних жильцов, нужно понимать, что именно вам придётся оплатить их утилизацию.
  6. Соседи. Не лишним будет проверить, не сдают ли ваши соседи дома в аренду для шумных вечеринок или не занимаются ли животноводством. Эти два фактора могут омрачить вашу загородную жизнь.
  7. Мусор. Узнайте как далеко находится полигон твёрдых бытовых отходов и не планируют ли его здесь возвести. Также уточните как именно происходит вывоз и утилизация мусора.

При выборе участка для будущего строительства настоятельно рекомендуем обращаться к юристу за помощью как минимум для проверки документов. В нашем штате есть юрист, который специализируется именно на земельных вопросах и не раз избавляла наших заказчиков от невыгодных сделок с землей. Подробнее ознакомиться с перечнем юридических услуг и их стоимостью вы можете здесь.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector