Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кадастровая и рыночная стоимость земли: что это такое и для чего необходимы

Кадастровая и рыночная стоимость земли: что это такое и для чего необходимы

Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ. Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов. Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

Какие факторы необходимо учитывать

Цена земельного участка наиболее тесно взаимосвязана со следующими факторами:

  • социальными особенностями;
  • демографической обстановкой;
  • уровнем развития экономики;
  • действующими налогами;
  • налаженной правовой обстановкой;
  • состоянием окружающей среды;
  • земельными характеристиками;
  • территориальным расположением надела;
  • потенциальным доходом.

Проводя оценку стоимости земельного участка, специалист зачастую отталкивается от:

  • численности, плотности, а также качественных характеристик района;
  • инвестиционного климата, уровня жизни населения, частоты использования долгосрочных займов;
  • градостроительных и природоохранных режимов, а также от установленных в районе налогов и сборов;
  • климатической ситуации, геологической и гидрологической обстановки, наличия красивых ландшафтов и т.д.;
  • размера, формы и рельефа земельного надела, расположения по отношению с соседними землями, качества почвы, наличия воды;
  • близости транспортных магистралей, инфраструктурных объектов (школ, детских садов, больниц и т.д.).

Вышеперечисленные факторы могут, как повысить, так и понизить стоимость объекта, например, престижный район или великолепный дизайн однозначно сыграют на руку, а вот, развернувшаяся поблизости свалка, наверняка, все испортит.

Слово закона

Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.

Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

  • оформлении ипотечного кредита для физического лица;
  • приватизации человеком ЗУ;
  • сдаче надела в качестве арендуемого;
  • передаче управления землей согласно доверенности;

Методы оценки земли

  • оставлении гражданином данного объекта в качестве залога;
  • продаже;
  • условии, что стоимость не удалось согласовать между сторонами в процессе национализации земли;
  • составлении контрактов между супругами при заключении брака;
  • изымании этого участка у гражданина;
  • расчетах, проводимых для того, чтобы проверить правильно ли уплачены имущественные налоги.
  • Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

    Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

    Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

    1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
    2. Доходный — основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
    3. Затратный — определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

    Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

    При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

    Сравнительный подход

    Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

    Последовательность оценки в данном случае следующая:

    • отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
    • определяются продажные цены участков-аналогов;
    • цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
    • рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

    Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

    Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

    Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

    Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

    Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

    Доходный подход

    Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

    Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

    • рассчитывается земельная рента;
    • определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
    • рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

    Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

    Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

    • рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
    • определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
    • определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
    • рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

    Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

    Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства. Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

    Если вы выбираете между тарифной и бестарифной системой оплаты, то вам стоит прочесть эту статью.

    Подробную и нужную вам информацию о понижении заработной платы вы узнаете в нашей статье.

    Затратный подход

    Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

    Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

    Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

    Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

    Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

    Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Факторы, влияющие на формирование рыночной цены

    Формирование рыночной цены зависит от ряда условий и факторов, которые делятся на следующие категории:

    • Демографические факторы: численность населения и его структурные особенности, уровень его плотности и состав, существующий характер расселения;
    • Нормы социального характера;
    • Экономическое положение в стране и уровень развития экономики: климат на инвестиционном рынке, долгосрочное кредитование, показатели доходов граждан, развитие местности и др.;
    • Регулирование на государственном уровне: сервитуты и другие установленные нормы частного и публичного права, какие виды земель разрешены для использования, градостроительный режим, нормы охраны природных ресурсов, требования налогообложения, сбор иных земельных уплат, размер налога на возведение строительных объектов и др.;
    • Особенности окружающей среды: климатические условия, геологический и гидрогеологический анализ территории, ландшафт, количество рекреационных зон, влияние негативных экологических факторов;
    • Физические параметры участка: площадь, геометрическая форма, характер рельефа, ориентация в пространстве согласно сторонам света, положение относительно соседних участков, наличие инженерных коммуникаций, качество почвы, степень застройки, расположение относительно дорог и автомагистралей.

    Значение при определении рыночной цены имеет степень развитости инфраструктуры территории, где располагается объект оценки.

    Самостоятельная оценка

    Отказавшись от помощи специалистов, при самостоятельной оценке рыночной стоимости земельного участка стоит иметь в виду, что существует три способа оценивания:

    • доходная;
    • затратная;
    • метод сравнения продаж.

    Доходный способ

    Доходный метод является самым непростым для самостоятельного выявления рыночной значимости и его стоит применять лишь в том случае, если речь идет о земельном владении высокой рентабельности.

    Перед затратным методом и методом сравнения продаж доходный имеет преимущество. Оно заключается в том, что благодаря этой методике потенциальный покупатель (или инвестор) имеет представление о рассматриваемом участке и обладает возможностью оценить его рентабельность. Качество конкретной земельной собственности выступает в качестве основного фактора, влияющего на ценообразование.

    Но отсюда вытекает и главный недостаток этой методики перед остальными: она строится исключительно путем прогнозирования.

    Затратный метод

    Рассматриваемый способ применим в сочетании с доходным. Кроме определения рыночной стоимости земли, с его помощью также идет учет затрат на строительство доходного объекта на конкретном земельном участке.

    На все это потребуются дополнительные инвестиции, которые будут изыматься из планируемой прибыли, определяя тем самым настоящую стоимость земли. Таким образом, затратный метод подходит для участков с высокой рентабельностью.

    Для этого расчета применяется формула:

    ПД – Р = ПРД, в которой:

    • ПД – планируемый доход, который возможен от бизнеса, развиваемого на земельном участке;
    • Р – расходы;
    • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

    Для земель со среднестатистической рентабельностью затратный метод также применим. Это, как правило, земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.

    Метод сравнения продаж

    В этом случает проводится анализ цен на похожие земельные участки, которые в недавнем времени были проданы в аналогичных районах.

    При использовании метода сравнения продаж задействуют следующую формулу:

    УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, в которой:

    • УРС – удельная рыночная стоимость – это стоимость за 1 м 2 земли в массиве;
    • ЦЗУ – цена земельного участка; 1, 2, 3 – порядковый номер, присеваемый ЗУ;
    • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

    Работая с этой формулой, необходимо соблюсти главное условие: все взятые во внимание земельные территории необходимо объединить по одинаковым параметрам, которые являются определяющими в ценообразовании.

    1. При передаче права собственности и других вещных прав: купля-продажа, аренда, доверительное управление;
    2. При безвозмездном приобретении права собственности: получение в дар, наследование, приватизация;
    3. В случае признания права собственности по давности владения;
    4. При внесении объекта в качестве доли в уставный капитал юридического лица, постановке его на баланс;
    5. При определении размера компенсации в случае причинения ущерба участку и расположенным на нем строениям;
    6. Для залога при оформлении кредита;
    7. При страховании;
    8. При оспаривании кадастровой стоимости земли;
    9. Для целей выкупа из государственной или муниципальной собственности.

    При определении рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание назначение участка, его местоположение и перспективы развития данной местности, динамика рынка недвижимости, состояние участка, близость и наличие рядом инфраструктуры, сетей и ряд других факторов.

    Методы, применяемые при оценке земельных участков следующие:

    1. Сравнительный метод, при котором анализируются аналогичные сделки за ближайший период. При проведении исследований учитываются различные ценообразующие факторы: назначение и качество участка, местонахождение участка (удаленность от населенных пунктов, транспортная доступность, развитость инфраструктуры и прочие условия), размеры, , наличие/отсутствие обременений.
    2. Метод выделения, применяемый для участков с постройками. Может быть использован при наличии информационной базы о проведенных за обозримый период сделках с едиными объектами недвижимости либо данных о спросе на подобные объекты на свободном рынке. Сравнение проводится по каждому элементу объекта, после чего данные суммируются и корректируются по ряду признаков.
    3. Доходный метод, используемый как для застроенных, так и для свободных от построек участков, например для сельскохозяйственных участков.
    4. Метод наилучшего предполагаемого использования с учетом перспектив использования участка по определенному назначению и планов развития территории.

    Все эти методы на практике крайне сложны и требуют больших знаний и опыта. В ряде случаев для более точного определения рыночной цены используется несколько методов.

    Читать еще:  Как подключить электричество к земельному участку
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector