Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оценка сельскохозяйственных земель

  • Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
  • Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
  • Бесплатные консультации;
  • Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
  • Оперативное выполнение работы.

Большая часть земель на территории России относится к сельскохозяйственным землям. Это земли, находящиеся за пределами населенных пунктов и отличающиеся плодородным слоем, который делает их пригодными для выращивания сельскохозяйственной продукции, а также животноводства, организации сенокосов и пастбищ и пр.

Что такое оценка земель сельскохозяйственного назначения?

Рыночная оценка отражает наиболее вероятную стоимость земельного участка, по которой он мог бы быть продан в актуальных условиях рынка.

  • При заключении договора купли-продажи земельного участка.
  • В процессе кредитования под залог сельскохозяйственной земли.
  • В процессе принятия управленческих и инвестиционных решений.
  • Для оценки ущерба, нанесенного в результате неправомерного использования земельного участка.
  • Для внесения в уставной капитал предприятия
  • При оформлении земли в наследство
  • Для определения размера арендной платы и многое другое.

Сельскохозяйственные земли, как и любой другой объект недвижимости, имеют кадастровую стоимость, на основании которой определяется размер налоговых платежей. Кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике нередко она является завышенной. Довольно часто собственники участка заказывают отчет об оценке рыночной стоимости участка для того, чтобы опротестовать установленную кадастровую стоимость через суд. Это позволяет им уменьшить размер налоговых платежей.

Как происходит оценка?

При оценке данной категории земель оценщик должен учитывать множество факторов, влияющих на стоимость:

  • Площадь
  • Месторасположение
  • Удаленность относительно населенных пунктов
  • Наличие и качество производственных и вспомогательных с/х зданий и сооружений
  • Физико-географическая характеристика местности (почвенные, климатические, гидрологические и иные показатели)
  • Уровень развития промышленной сельскохозяйственной инфраструктуры и т.д.

Определение стоимости земельного участка происходит с применением 3 стандартных методов оценки: сравнительного, затратного и доходного. Наиболее часто применяемый, по причине высокой достоверности получаемых результатов – сравнительный подход. Он заключается в изучении имеющегося на момент оценки состояния рынка недвижимости, выявлении и объективном анализе проведенных сделок с аналогичными по своим критериям земельными участками.

Что получает клиент?

Согласно закону «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке можно использовать для различных целей в течение 6 месяцев:

  • предоставлять в банк для одобрения ипотеки
  • использовать в качестве аргумента на торгах при покупке или продаже
  • предоставлять в суд при разделе имущества
  • направлять в Росреестр для снижения кадастровой стоимости и т.д.

Сам отчет по оценке выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4. Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Отчет включает следующие разделы:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание и характеристики объекта оценки
  • Определение физического износа
  • Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Анализ и расчет ликвидационной стоимости
  • Фотофиксация объекта оценки
Читать еще:  Как признать земельный участок бесхозным

От чего она зависит

Для каждого конкретного земельного надела кадастровая стоимость определяется с учётом различных индивидуальных характеристик, присущих именно этому земельному участку. Категория земель, в нашем случае – сельхозназначения, также является одним из факторов для оценки.

Помимо категории, есть ещё ряд оценочных показателей, таких как:

  • Уточнённая площадь участка;
  • Особенности территориального расположения;
  • Разрешённое использование;
  • Рыночные тенденции в конкретный период. Цены на другие похожие участки в данном регионе;
  • Удельный показатель кадастровой стоимости по региону и в целом по стране;
  • Инфраструктура и хозяйственные постройки на нем;
  • Состав, качество, структура и плодородность почвы;
  • Рентабельность и продуктивность надела, при максимальном использовании всех его потенциальных возможностей за определённый промежуток времени;
  • Затраты, связанные с процедурой оценки.

Первый, а также два последних критерия являются наиболее показательными и берутся за основу при расчёте кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для примера, возьмём произвольно найденный на публичной кадастровой карте земельный участок, находящийся в частной собственности и относящийся к категории земель сельхозназначения.

Как видно на скриншоте, кадастровая стоимость на данный момент составляет 100 381 600 рублей. Площадь надела здесь немалая, и составляет 53 680 000 кв. м. Этот показатель, а также: его категория, разрешённое использование и др. — в значительной степени повлияли на кадастровую стоимость этого земельного участка.

Методы расчета рыночной стоимости

Оценщик может самостоятельно определить наиболее оптимальный метод оценивания. Необходимо учитывать полноту и достоверность рыночной информации. Для оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения используются следующие методы:

  • Метод сравнения продаж – подходит для определения стоимости земель, не занятых строениями.
  • Метод выделения – применяется для рыночной оценки застроенных земельных участков.
  • Метод распределения – применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков, при условии наличия информации о сделках с объектами недвижимости.
  • Метод капитализации земельной ренты – применяется как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.
  • Метод остатка – используется для оценивания как застроенных, так и незастроенных земельных участков, при условии возможности застройки участка улучшениями, приносящими доход.
  • Метод предполагаемого использования – применяется для застроенных и незастроенных земельных участков, при условии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход .

Размер рыночной стоимости сельскохозяйственного угодья, который может быть использован для предпринимательской деятельности, определяется методом сравнения продаж или капитализации ренты. Участки, на которых расположены строения для хранения, производства либо переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. Учитываются следующие факторы: плодородие, рельеф и микроклимат. При проведении рыночной оценки выделяют:

  • Сельскохозяйственные угодья.
  • Земли, занятые зданиями для переработки, производства либо хранения сельскохозяйственной продукции.
  • Земли, занятые коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами, растительностью, предназначенной для защиты от негативного влияния окружающей среды.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

При проведении оценки земель с/х назначения необходимо учитывать некоторые особенности данной категории участков. К ним относятся:

  1. Необходимость поддержания плодородия почв с помощью соблюдения определенных производственных стандартов и применения специальной техники.
  2. Наличие специфичных факторов, которые влияют на стоимость с/х участков: фактическая и нормативная урожайность, наличие многолетних насаждений, структура посевных площадей и пр.
  3. Зависимость структуры угодий от характеристик местности: почвенных, климатических и пр.
  4. Повышенные риски ведения с/х производства, вызванные форс-мажорными обстоятельствами.
  5. Влияние на величину прибыли цен на с/х товары, ГСМ, с/х технику.
  6. Сезонность с/х производства и рыночных цен на с/х продукцию.
  7. Диспаритет стоимости на с/х и промышленную продукцию.
  8. Низкая инвестиционная активность в сфере сельского хозяйства.
  9. Отсутствие оборота сельскохозяйственных угодий.
Читать еще:  Как подключить свет на участок без дома

В процессе оценки земель, входящих в СНТ или ДНТ, должны учитываться реальные цены купли-продажи аналогичных земельных участков с учетом поправок на индивидуальные особенности конкретного участка: развитость инженерных коммуникаций, удаленность от инфраструктуры, экологические факторы, наличие строений и недостроев и пр.

При определении стоимости сельскохозяйственных участков может приниматься во внимание показатель плодородия участка: обеспеченность участка питательными веществами, механический состав почв, кислотность, влияние негативных факторов на плодородный слой (эродированность, засоленность, переувлажненность и пр.).

Какие показатели анализируются?

При проведении анализа и оценки стоимости сельскохозяйственных участков, эксперты принимают во внимание такие критерии:

  • Размеры оцениваемого надела. Показатель площади является одним из основных и в первую очередь влияет на окончательную стоимость оценки.
  • Место положения объекта: область, город, поселок, село.
  • Удаленность территории от ближайшего населенного пункта.
  • Присутствие подъездных путей, предназначенных для прохождения сельскохозяйственной техники. Помимо их наличия, эксперты анализируют качество дорог.
  • Наличие возведенных зданий и сооружений, основного и вспомогательного назначения, предназначенных для ведения производственной деятельности сельскохозяйственного значения.
  • Физико-географические показатели той местности, на которой расположен объект исследования и оценки стоимости конкретного участка.
  • Степень развития инфраструктуры сельскохозяйственного производства.

Особенности оценки

В зависимости от статуса земельного участка или его потенциальной принадлежности оценка имеет существенные отличия. Рассмотреть следует наиболее распространенные причины проведения оценки.

Сельскохозяйственного назначения

Стоимость аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется по государственной кадастровой стоимости – это первоначальная цена.

Далее учитываются такие сведения, как:

  • валовая продукция в рублях – с полученной прибыли;
  • оценочные затраты;
  • результаты проведенных торгов на этот участок ранее;
  • размер земельного налога;
  • рыночная стоимость земельного участка и прочие факторы.

Изучив и учитывая все возможные факторы, которые могут стать причиной изменения стоимости права аренды земельного участка, сотрудники агентства выносят вердикт.

Оценку может провести и местная администрация, но претендующее на аренду объекта лицо может проверить верность осуществленного ранее расчета.

Для наследства

Не совсем понятно, зачем проводить оценку права аренды в период наследования земельного участка.

В данном случае все объясняется просто – отчет об оценке необходимо представить нотариусу, который и занимается вопросами оформления наследства. Представленный документ необходимо для определения стоимости оплаты госпошлины.

Известно, что на основании действующего законодательства наследники оплачивают госпошлину в зависимости от очереди и кадастровой стоимости получаемого наследства.

Проведя оценку права аренды земельного участка можно получить итоговую государственную кадастровую стоимость и продолжить оформление наследства.

Регистрация договора долгосрочной аренды земельного участка рассматривается тут.

Как оформить договор аренды дома с последующим выкупом, описывается в этой статье.

Торги по банкротству, аукцион, регион Иркутская область Земельные участки.

  • Ошибка лота
  • Поделиться
  • Купить этот лот
Статус:Торги объявлены
Регион:Иркутская область
Начало приема ценовых предложений:09.02.2021 07:00
Конец приема ценовых предложений:09.02.2021 08:00
Начало приёма заявок:25.12.2020 00:00
Конец приёма заявок:05.02.2021 23:59
Тип торгов:ОАОФ Подсказка
Секция торгов:Банкротство
Площадка:МЭТС
Организатор торгов:Уфимцева Людмила Викторовна Подсказка
Информация о должнике:Зайченко Галина Леонидовна
Читать еще:  Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием

Регион: Иркутская область

Начальная стоимость: 130 000,00 ₽

Шаг: 6 500,00 руб. (5.00%)

Размер задатка: 10,00 процентов

Порядок ознакомления с имуществом (предприятием) должника: Ознакомление с имуществом осуществляется с письменного разрешения организатора торгов ежедневно в рабочие дни, предварительно согласовав время с организатором торгов.

Общая информация:
Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь 889 кв. м., кадастровый номер: 38:06:144003:3422, расположенный по адресу: обл. Иркутская р. Иркутский 26 км. Байкальского тракта, садоводческое некоммерческое товарищество «Авиатор-2», дом участок №135а.

Понравился этот лот?

Выкупим его для вас!

Профессиональный брокер примет за вас участие в торгах

Земельный участок 38:06:144003:3422

  • Кадастровый номер: 38:06:144003:3422
  • Адрес: Иркутская область, Иркутский район, 26 км Байкальского тракта, Садоводческое некоммерческое товарищество Авиатор-2, уч.135а
  • Тип: Земельный участок
  • Площадь: 889 кв. м.
  • Тип объекта:
  • Кадастровый номер:
  • Статус объекта:
  • Дата постановки на кадастровый учет:
  • Категория земель:
  • Разрешенное использование:
  • Площадь:
  • Единица измерения (код):
  • Кадастровая стоимость:
  • Дата определения стоимости:
  • Дата внесения стоимости:
  • Дата утверждения стоимости:
  • Адрес (местоположение):
  • Дата обновления информации:
  • Дата актуальности информации в ЕГРП:
  • Количество правообладателей:

Заказать выписку

Фамилия, имя, отчество: Зайченко Галина Леонидовна

ОГРН: Данные отсутствуют

  • Все лоты должника

  • Наименование: Уфимцева Людмила Викторовна:

    ФИО контактного лица: Уфимцева Людмила Викторовна

    E-mail контактного лица: ufimceva-luda@yandex.ru

    Телефон контактного лица: 89643534320

    Фамилия, имя, отчество: Людмила Викторовна Уфимцева

    СРО: Ассоциация «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Содействие»

    Адрес электронной почты организатора: ufimceva-luda@yandex.ru

    Номер телефона организатора: 89643534320

    Порядок оформления участия в торгах, перечень документов участника и требования к оформлению:
    Для участия в торгах претендентам необходимо зарегистрироваться на ЭТП ООО «МЭТС» (www. m-ets. ru) в качестве участника торгов. Заявки для участия в торгах принимаются по адресу: www. m-ets. ru с 00:00 (МСК) 25.12.2020г. по 23:59 (МСК) 05.02.2021г. К заявке прилагается: выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица), выписка из ЕГРИП (для индивидуального предпринимателя), документы, удостоверяющие личность (для физического лица), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица или государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства (для иностранного лица); документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя.

    Порядок и критерии определения победителя торгов:
    Победитель — участник, предложивший наибольшую цену. Дата, время и место проведения торгов и подведения результатов торгов: 09.02.2021г. в 08:00 (МСК) на ЭТП ООО «МЭТС» (www. m-ets. ru).

    Срок и порядок подписания договора купли — продажи:
    Договор купли-продажи заключается в течение 5 дней, с даты подписания протокола о результатах проведения торгов, конкурсный управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи имущества с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене имущества.

    Сроки уплаты покупной цены по итогам проведения торгов:
    При продаже имущества оплата в соответствии с договором купли-продажи имущества должника быть осуществлена покупателем в течение 30 дней со дня подписания этого договора на специальный банковский счет должника №40817810018352767410 в Байкальском банке Сбербанка России г. Иркутск, к/с 30101810900000000607 БИК 042520607.

  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector