Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка

Особенности заключаются в наличии дополнительных оснований и условий прекращения (расторжения) договора. Например, договор аренды публичного земельного участка, заключенный на срок более пяти лет, можно расторгнуть только через суд при условии его существенного нарушения арендатором.

В части порядка прекращения особенности касаются в основном сроков уведомления арендатора о прекращении договора. Например, арендодатель при отказе в одностороннем порядке от бессрочного договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного для развития жилищного строительства, должен предупредить арендатора за один месяц.

Прекращение аренды земельного участка вследствие истечения срока

Итак, по умолчанию отношения между двумя сторонами (арендатором и арендодателем) теряют свою силу с истечением срока, который установлен в договоре. Если в документе имеется точная дата, то ситуация очевидна, сделка теряет силу с момента, когда эта дата наступает.

При этом для целого ряда категорий земель в законодательстве установлен максимальный срок, на который они могут быть отданы в аренду.

  • В частности, если во владении данного лица находится определенный объект недвижимости, при этом объект располагается на участке, который имеет статус собственности государства или муниципального образования, то такая земля может быть представлена данному собственнику в аренду продолжительностью не свыше 49 лет.
    • в частности именно на такой срок застройщик может взять землю под многоквартирным домом;
  • Аналогичной (49 лет) является и максимальная длительность аренды участков сельхозназначения.
  • В то же время срок, на который может быть отдана в аренду земля с целью выполнения на ней изыскательских работ не превышает одного года.

Если в договоре такая дата не указана и для него отсутствуют ограничения по максимально допустимой продолжительности, его рассматривают в качестве действующего на неопределенный срок. В такой ситуации для прекращения договора аренды как арендодатель, так и арендатор должен предупредить о том, что у него существует желание отказаться от отношений и после этого право аренды будет прекращено через три месяца.

Расторжение договора арендодателем. Уведомление о расторжении

Арендодатель также может выступать инициатором расторжения договора аренды земельного участка, согласно ст. 619 ГК РФ. В указанной норме предусматривается перечень оснований, по которым данная сторона может обратиться с подобным требованием в судебный орган.

К таковым гражданское законодательство относит следующие обстоятельства:

  1. Арендатор использует переданный участок не по назначению (например, вместо выращивания сельскохозяйственной продукции разместил на нем производство).
  2. Контрагент использует землю с существенным нарушением правил, обозначенных договором, либо систематически (неоднократно) их нарушает.
  3. В процессе использования земли, переданной в аренду, существенно ухудшаются ее свойства (это может случиться при использовании химикатов и пестицидов, наносящих вред почве и ее плодородности, и т. п.).
  4. Двукратная (и более) задержка оплаты аренды в соответствии с условиями договора или периодичностью, определяемой графиком арендных платежей.
Читать еще:  Документы необходимые для приватизации дачного участка

Договором обозначенный список может дополняться. Более того, стороны могут предусмотреть в соглашении возможность одностороннего расторжения контракта по инициативе арендодателя.

Процедура расторжения через суд — алгоритм действий до обращения в судебный орган

Положения ст. 619, а также п. 2 ст. 452 ГК РФ предполагают, что обращению в суд с требованием о расторжении соглашения должна предшествовать определенная процедура.

Последняя заключается в необходимости прохождения определенных этапов, идущих в следующем порядке:

  1. Сторона сделки при наличии оснований, дающих право требовать расторжения контракта (указанных в законе или соответствующем разделе договора), направляет второй стороне предложение о расторжении сделки.
  2. У контрагента имеется 30 календарных дней для того, чтобы оценить предложение и либо направить мотивированный отказ, либо согласиться на предложение. Иной срок на рассмотрение также может быть определен условиями сделки или направляемым предложением о расторжении.
  3. При наличии согласия стороны заключают соглашение о расторжении. Отсутствие согласия дает инициатору расторжения договора право направления в суд искового заявления с требованием расторгнуть его в судебном порядке.

ВАЖНО! Отсутствие такого предложения до подачи иска будет расценено судом как несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Соответственно, в принятии иска к рассмотрению в этом случае будет отказано.

Уведомление при одностороннем расторжении договора

Процедура одностороннего расторжения договора по основаниям, предусмотренным контрактом, должна быть закреплена сторонами в соответствующем его разделе. По общим правилам она подразумевает направление арендатору уведомления о расторжении договора аренды земельного участка. По прошествии определенного количества дней с момента получения такого уведомления контрагентом договор считается расторгнутым.

В уведомлении, в соответствие с практикой делового оборота и гражданско-правовых отношений, надлежит указать:

  • реквизиты адресата;
  • реквизиты договора;
  • основания для расторжения договора в одностороннем порядке в соответствии с указанными в договоре пунктами (с указанием конкретных нарушений, послуживших поводом для направления уведомления);
  • намерение отправителя расторгнуть договор;
  • подпись стороны или ее представителя;
  • дату составления документа.

Формы документа на законодательном уровне не утверждено, поэтому он может быть подготовлен в произвольном письменном виде.

Расторжение по решению суда

Быстрый способ расторгнуть договор найма — односторонний отказ. Но законодательная власть допускает это в исключительных ситуациях. Если обоюдного согласия достичь не удалось, необходимо обратиться в суд.

Основания для разрыва контракта судом:

  • нарушение условий соглашения контрагентом;
  • существенное изменение обстоятельств;
  • прочие основания, предусмотренные договором.

При досрочном прекращении аренды судьей по требованию одного из участников определяются последствия расторжения сделки с учетом честного раздела затрат, понесенных при исполнении соглашения.

Когда судебное решение будет вынесено, наниматель обязуется вернуть землю в изначальном состоянии — в том, в каком брал в аренду. Если арендодателя все устраивает, претензии отсутствуют, оформляется акт приема – передачи.

Если при использовании арендатором качество земли было улучшено, владелец обязан компенсировать расходы на облагораживание территории. Госпошлина за расторжение договора не уплачивается.

Читать еще:  Оформление участков в пожизненно наследуемое владение

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:

  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок действий

Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.

Уведомление о расторжении договора аренды

Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.

Читать еще:  Как вернуть земельный участок государству

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.

К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.

В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.

Срок

Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.

Госпошлина

Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:

  1. Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
  2. До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
  3. Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (

30 дней);

  • Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
  • После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
  • В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
  • Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.
  • Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


    Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector