Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оспаривание кадастровой стоимости: судебная практика

Оспаривание кадастровой стоимости: судебная практика

Автор: Елена Орлова, Налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»

Опубликовано в журнале «Расчет»

В настоящий момент налог на имущество в отношении офисной и торговой недвижимости исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Однако встречаются случаи, когда кадастровая превышает рыночную. Такие ошибки в расчете влияют на налоговую нагрузку организаций, и предприниматели все чаще обращаются в суды для оспаривания завешенной кадастровой стоимости. Какие аргументы позволят налогоплательщикам отстоять свою позицию в судебном споре, а какие доказательства будут признаны недостаточными, журналу «Расчет» рассказала Елена Орлова, налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».

Установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Для физических лиц обращение в Комиссию с таким заявлением не является обязательным (абзац третий статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривание в комиссии

Собственник участка самостоятельно выбирает, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка. Обращение в комиссию Росреестра имеет ряд преимуществ:

  • не нужно уплачивать государственную пошлину;
  • максимальный срок рассмотрения – один месяц;
  • упрощенная процедура подачи документации;
  • возможность оспорить вердикт комиссии путем судебного разбирательства.

Такие комиссии работают при территориальном подразделении Росреестра во всех регионах.

Пакет документов для подачи

При обращении в комиссию по рассмотрению споров физическое лицо предоставляет следующий пакет документов:

  • заявление;
  • выписка из ЕГРН;
  • документация о праве владения земельным участком;
  • документы, подтверждающие использование неверных сведений при выявлении стоимости объекта по кадастру;
  • документ, свидетельствующий о наличии технической или кадастровой ошибки;
  • отчет оценщика, подтверждающий необходимость переоценки объекта.

СОВЕТ! Необходимо к отчету оценщика прикрепить экспертное заключение. Этот документ подтверждает правомерность использования отчета в качестве доказательной базы.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Прежде всего потребуется пакет документов, удостоверяющих Вас в качестве собственника и бумаги с информацией о текущей стоимости. Это должны быть:

  • кадастровый паспорт на объект недвижимости, являющегося предметом спора;
  • справку о кадастровой стоимости земельного участка, с указанием оспариваемой величины;
  • бумаги служащие подтверждением неправильных расчетов кадастровой стоимости земельного участка;
  • если была установлена рыночная стоимость, которая явилась причиной оспаривания кадастровой, то подается отчет о расчетах;

В этой статье вы можете узнать, как рассчитать рыночную стоимость земельного участка.

  • экспертное заключение о вышеупомянутом отчете, если таковой имеется;
  • грамотно составленное заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Наличие полного пакета перечисленных документов является обязательным для принятия заявления к рассмотрению. Неправильно заполненные бумаги, либо их недостаток может служить основанием для отказа.

О том, как и где можно получить кадастровую справку на участок, вы можете узнать по ссылке.

Как уменьшить кадастровую стоимость и куда обращаться?

В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или в комиссии по рассмотрению споров. Что бы обратиться в комиссию для решения вопроса об оспаривании необходимо соблюсти ряд требований:

  1. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет не более 30%.
  2. Заявление о пересмотре оценки в комиссию должно быть подано в течении 6 месяцев с момента утверждения новой суммы.

По практике в комиссию либо не успевают обратиться в установленный срок, либо рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%. В таком случае необходимо сразу обращаться в Арбитражный суд.
Опытные юристы нашей организации представят ваши интересы в судах по данному вопросу. Есть несколько вариантов взаимодействия с юристами нашей организации:

1. Консультация клиента

2. Подготовка всех необходимых документов для обращения в суд

3. Полное сопровождение в судах

Консультация у юриста.

В ходе консультации проводится анализ всех представленных документов и возможных путей урегулирования вопроса.

Читать еще:  Как продать дачный участок быстро

Подготовка документов для суда.

Включает в себя составление искового заявления с приложением всех необходимых документов по количеству сторон. Документы для приложения к исковому заявлению предоставляет клиент, основными документами для обращения в суд являются отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение на данный отчет.

Полное сопровождение дела в судах.

На наш взгляд самая удобная услуга для клиентов, которые ценят свое время и доверяют решение вопроса профессионалам. Так как каждый должен заниматься своим делом. Сотрудничество начинается с заключения договора на оказание юридических услуг. После подписания в работу вступают опытные юристы нашей организации, которые анализируют ситуацию и запрашивают необходимые документы для подачи иска. Следующей стадией является составление искового заявления с учетом особенностей конкретного дела. Далее идет формирование и отправка материалов дела ответчикам и заинтересованным лицам. Подача иска по подсудности в Арбитражный суд. Отслеживание и подготовка к судебному заседанию. Непосредственное участие представителя от имени клиента в процессе все зависимости от количества судебных заседаний до решения суда первой инстанции. Цены на услуги фиксируются в договоре, доплат и вознаграждений не предусмотрено (только по желанию клиента). Расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на клиента.

И так, на основании вышеизложенного, следует, что оптимальным вариантом защиты своих прав является обращение в арбитражный суд.

Первоначально для оспаривания необходимо узнать рыночную стоимость принадлежащего вам объекта недвижимости. Для этого необходимо заказать в оценочной организации отчет об оценке и получить положительное экспертное заключение СРО, членом которого является оценщик проводящий экспертизу. Главным вопросом для проведения оценки земли является дата, на которую необходимо проводить оценку. Судьи арбитражных судов Российской Федерации имеют разные позиции по поводу определения даты на которую должна быть определена рыночная стоимость, одни утверждают что оценка должна проводится на дату проведения последней государственной оценки земли, другие считают что надлежащей датой считается дата вступления в силу нормативных документов которые утверждают новую кадастровую стоимость.
Разобраться в этом вопросе помогут наши юристы.

Судебная Практика

Что бы не загружать вас утомительной аналитикой судебной практики с приведением фактов и оснований для принятия как положительного так и отрицательного решений по данной категории дел с приведением статистических цифр, тут можно сказать только одно, с каждым годом число удовлетворенных исковых требований по вопросу оспаривания кадастровой стоимости растет в геометрической прогрессии. Постоянно появляются новые разъяснения высших судов по данному вопросу, что способствует образованию единообразной практики разрешения споров. Уменьшается срок рассмотрения таких дел, так как положительная практика увеличивается и судье для принятия решения не надо изучать всю нормативную базу, просто открыть аналогичное решение, посмотреть, сделать выводы и огласить решение «Именем Российской Федерации». Своими решениями суды обязуют Росреестр внести изменения в ГКН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Подводим итоги

Снижение кадастровой стоимости является реальной возможностью понизить налоги и арендную плату. В настоящее время для защиты своих прав все же придется обращаться в суд. Этого ни в коем случае бояться не надо, просто надо решение данных вопросов доверить профессионалам, и спокойно ждать решения суда.

Алгоритм оспаривания стоимости земли

Повысить вероятность положительного решения о переоценке участка и занесении изменений в кадастровый реестр поможет максимально полный пакет документов, собранный в текущем квартале (часть справок имеет ограниченный период действия), соблюдение сроков подачи заявления и содействие представителям Росреестра при проведении экспертизы (оформление дополнительных бумаг по запросу, своевременное освобождение участка для анализа ландшафта и сферы пользования).

Сопровождением дела о пересмотре стоимости земли может заниматься квалифицированный юрист по вашей доверенности. Если потребуется оспаривание решения комиссии в суде, знание законов будет основным преимуществом заявителя. По статистике, самостоятельное обжалование оказывается успешным меньше чем в 10% случаев.

Пакет документов

Состав приложения к заявлению на пересмотр стоимости определяется формой собственности и статусом заявителя. Так, физическим и юридическим лицам необходимо предоставить:

  1. Выписку о текущей стоимости земли (кадастровую справку).
  2. Копию документа, подтверждающего право собственности и аренды, заверенную нотариусом.
  3. Отчёт об оценке участка с приложением (документами, подтверждающими несоответствие).
  4. Заявление на повторную экспертизу участка с согласием собственника.

Чтобы оспорить сумму аренды или выкупа муниципальной или государственной земли, дополнительно потребуется:

  1. Документ, подтверждающий внесение недостоверных сведений в кадастр недвижимости (необходим для тех случаев, когда предметом оспаривания выступают требования о внесении корректных данных).
  2. Выписка из ЕГРН с указанием результатов кадастровой оценки, которые выступают предметом оспаривания.
Читать еще:  Где можно узнать кадастровую стоимость земельного участка

Порядок рассмотрения заявления

Первичное рассмотрение дела о кадастровой оценке земельного участка производит комиссия при Росреестре. Оспаривание решения комиссии возможно в суде общей юрисдикции либо Арбитражном суде, а обжалование итогов заседания — в Верховном Суде Российской Федерации. Порядок рассмотрения дела о переоценке земли:

  1. В комиссию направляется заявление и актуальный пакет документов. В течение 7 дней приходит ответ о статусе принятия. Заявление может быть возвращено, если собраны не все документы или часть справок просрочена.
  2. В течение месяца комиссия обязана вынести решение и предоставить справку о внесении изменений в ЕГРНИ или предоставить письменный отказ с подробными комментариями. Сделать поправку до 30% можно в досудебный период. При большем расхождении заявление будет отклонено.
  3. Исковое заявление сопровождает пакет документов, направляемый комиссии Росреестра, и отказное письмо, где указаны результаты повторной экспертизы.

Причины отказа

Судебное разбирательство может состояться вне зависимости от результатов переоценки. Если требования истца сочтут необоснованными, на обжалование даётся 20 дней, а порядок переподачи заявления устанавливается для гражданско-правовых разбирательств на основании закона № 4866−1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» и федерального постановления об экспертизе кадастровой стоимости земельного участка. При удовлетворении иска метод оценки земельного участка выбирает собственник, а стоимость пересчитывается муниципальным экспертом.

Изменить данные кадастровой карты на практике возможно только с помощью юриста. Проблемы начинаются на этапе анализа первичного пакета документов, когда рельеф, амортизация и другие особенности участка не признаются факторами, значительно влияющими на ценность объекта. Другие причины отказа при первой или повторном рассмотрении иска:

  1. Увеличение рыночной стоимости. Пересмотр ценности участка в бо́льшую сторону не подпадает под положения Закона № 135 и рассматривается как регистрация нового объекта или перепланировка. Исключение: увеличение стоимости инфраструктуры при оценке земель ИЖС. Переоценка может потребоваться при продаже, аренде и сдаче в залог (включая кредитование). Собственник имеет право обратиться с иском к органам власти о возмещении упущенной выгоды от аренды. Убытки, связанные с невозможностью пересмотра залоговой стоимости имущества в некоторых банках, также могут покрываться лицами, по вине которых произошло уменьшение цены квадратного метра при предыдущей оценке (рассматривают дела о личной ответственности эксперта, иски к государству и собственникам близлежащих объектов недвижимости).
  2. Несоответствие факторов оценки виду разрешённого пользования. Например, подача иска об увеличенной ценности земли промышленного назначения, опирающаяся на деградацию почвы (фактор, учитываемый для участков СХ и ИЖС), является необоснованным. Аналогично стоимость промышленной инфраструктуры на территории жилых участков не может влиять на имущественную ценность земли.
  3. Взаимная компенсация стоимостных факторов. Если качество земли уменьшится, а региональный ценовой коэффициент увеличится, то совокупное влияние этих факторов может не привести к изменению рыночной стоимости участка. Наличие документов, подтверждающих амортизацию, обязывает суд рассмотреть дело о переоценке, но результаты повторной экспертизы ведут к неизбежному отклонению иска.

Перед частными собственниками стоит вопрос рентабельности судебного разбирательства. Если услуги юристов и убытки от простоя земли на период экспертизы превышают потенциальную выгоду от снижения арендной платы и налогов за 5 лет, разумно подождать массовой региональной переоценки земель, направив в органы МСУ прошение об учёте индивидуальных особенностей строения участка.

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка

  • Оценка коммерческой недвижимости
    • Оценка помещения
    • Оценка гаража
    • Оценка офиса
    • Оценка арендной ставки
    • Оценка имущественного комплекса
    • Оценка торговой недвижимости
    • Оценка склада
  • Оценка жилой недвижимости
    • Оценка квартиры
    • Оценка комнаты
    • Рыночная оценка квартиры
    • Оценка доли квартиры
    • Оценка квартиры для опеки
    • Оценка квартиры для суда
    • Оценка квартиры для нотариуса
    • Оценка дома
    • Рыночная оценка дома
    • Оценка дома для банка
    • Оценка дачи
    • Оценка коттеджа
    • Оценка таунхауса
    • Оценка земельного участка
  • Оценка ценных бумаг
    • Оценка облигаций
    • Оценка векселей
  • Оценка бизнеса
    • Оценка активов
    • Оценка акций
    • Оценка МСФО
    • Оценка дебиторской задолженности
    • Оценка доли уставного капитала ООО
    • Оценка инвестиционных проектов
  • Оценка НМА
    • Оценка стоимости сайта
    • Оценка стоимости товарного знака
    • Оценка патента
    • Оценка деловой репутации
    • Оценка интеллектуальной собственности
    • Оценка стоимости лицензий
    • Оценка стоимости бренда
  • Оценка оборудования
    • Медицинское оборудование
    • Производственные линии
    • Станки
    • Технологическое оборудование
    • Торговое оборудование
    • Спецтехника
    • Оргтехника и средства связи
    • Cтроительное оборудование
  • Оценка ущерба
    • Оценка ущерба от залива
    • Телеграмма при оценке ущерба
    • Оценка ущерба после пожара
    • Оценка мебели, предметов интерьера, техники
    • Имущественный ущерб
    • Полезные советы от юриста
  • Оспаривание кадастровой стоимости
    • Оспаривание кадастровой стоимости квартиры
    • Оспорить кадастровую стоимость земельного участка
  • Оценка машин
    • Оценка автомобиля для суда
  • Судебная экспертиза
    • Экспертиза причин залива
    • Судебная экспертиза залива
    • Проведение экспертизы ремонта
  • Для каких целей оценка?
    • Оценка для сдачи в аренду
    • Инвестиционные цели
    • Оценка для нотариуса
    • Оценка для страхования
    • Бухгалтерские цели
    • Оценка для залога
    • Покупка
    • Снижение налогов
Читать еще:  Уточнить границы земельного участка может собственник

Содержание:

  • Для каких целей
  • Этапы оценки
  • Какие документы необходимы
  • Преимущества нашей компании
  • Наши цены

Кадастровая стоимость устанавливается путем подбора участков с похожими характеристиками и выведением для них средней рыночной цены. Грубые массовые методы не позволяют индивидуализировать каждый участок, из-за чего их стоимость обычно завышается. Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков позволяет добиться изменения ее величины в меньшую сторону в целях уменьшения размера налоговых выплат.

Законным способом можно на 20-50% снизить налоги, платежи по договору аренды, выкупную цену земли у государства. Земельный кодекс РФ предоставляет физическим и юридическим лицам, имеющим в собственности участок земли такую возможность. Нужно обратиться в оценочную компанию «Appraiser», где специалисты помогут решить проблемы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка.

Цели процедуры

Налоговый кодекс РФ в последней редакции закрепляет, что годовой налог на землю рассчитывается исходя из кадастровой стоимости – 1,5% от ее величины. Соответственно, что необоснованно завышенная стоимость приводит к двум главным проблемам, связанными с обязательными расходами на содержание недвижимости:

  • необъективно высокая сумма налогов;
  • необъективно высокая арендная плата.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка имеет значение в следующих случаях:

  • при рассмотрении судебных споров по поводу земли в целях снижения размера государственной пошлины;
  • при получении участка в порядке наследования, для определения нотариусом размера пошлины;
  • при вынесении решения органами опеки и попечительства о возможности совершения разнообразных сделок с участком земли;
  • для приватизации.

Закон №135-ФЗ предусматривает снижение кадастровой стоимости по следующим основаниям:

  • неверная информация об объекте недвижимости, влияющая на измерение его кадастровой стоимости;
  • несоответствие кадастровой стоимости рыночной цене.

По обоим основаниям дело можно решить в досудебном порядке, имея на руках отчет оценочной компании и экспертное заключение оценщиков.

Этапы оценки кадастровой стоимости

Перед обращением за помощью в оценочную компанию, нужно узнать точную кадастровую стоимость вашего участка. Нужно найти в поисковике сайт Росрееестра, на главной странице заполнить форму запроса сведений ЕГРН (обязательно нужно вбить кадастровый номер земельного участка и его точное местоположение).

Если стоимость вас категорически не устраивает, то нужно выполнить следующие действия:

  1. Позвонить или заказать звонок в офис компании «Appraiser». Наши специалисты в течение одного рабочего дня рассчитают примерную рыночную цену земельного участка и решат, целесообразно и выгодно ли оспаривать кадастровую стоимость.
  2. Проведение нашей компанией точных расчетов рыночной цены на тот день, когда проводилась кадастровая оценка.
  3. Составление подробного отчета о результатах работ (выдается в распечатанном варианте и на CD-диске).
  4. Если в отчете указано расхождение стоимости с указанными в кадастре данными более чем на 30%, то требуется получить экспертизу СРО.
  5. Подать заявление об уменьшении кадастровой стоимости в комиссию по оспариванию. В случае отказа в удовлетворении заявления необходимо составить иск в суд общей юрисдикции.
  6. После положительного исхода дела наш специалист проследит за внесением изменений. Также нужно будет в обязательном порядке уведомить органы МСУ и налоговой инспекции о внесенных поправках.

Необходимые документы

Для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков нужно предоставить следующую документацию:

  • кадастровую справку;
  • документы, подтверждающие право владения, пользования, распоряжения имуществом, либо договор аренды;
  • кадастровый паспорт;
  • справку об инженерно-техническом обеспечении;
  • балансовую справку (если собственником или арендатором является юридическое лицо.

Вся вышеперечисленная документация должна быть подписана уполномоченным лицом и нотариально заверена, иначе заявление будет возвращено. Также заявление не принимается, если превышен срок его подачи – он составляет 5 лет со дня проведения кадастровой оценки.

Комиссия обязана рассмотреть документы в течение одного месяца с момента их принятия. Судебные органы рассматривают иск дольше – в течение двух месяцев. Поэтому лучше сначала обратиться за переоценкой в комиссию, и только если там вам откажут, то остается оспаривать решение в суде.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector