Нюансы оформления договоров мены земельных участков
Нюансы оформления договоров мены земельных участков
История возникновения договора мены уходит своими корням глубоко в процесс становления и развития гражданско-правовых отношений внутри общества. Согласно его условиям, один участник обязуется осуществить передачу своих прав собственности на какой-либо товар другому в обмен на предоставление точно таких же прав на нужный ему товар. Предметом подобной сделки чаще всего выступают объекты недвижимого имущества, являясь наиболее значимыми аспектами в жизни любого человека. Итак, рассмотрим подробно договор мены.
Коммерческого назначения
Представляет собой территорию, на которых можно строить промышленные объекты: офисные здания, магазины, торговые центры, склады, производственные здания и т.д.
Обмен жилой территории на коммерческую имеет особенность в том, что он, в большинстве случаев, производится со значительной оплатой стороны, которая приобретает землю коммерческого назначения взамен жилой. Так, например, за офис, расположенный в удачном месте, могут потребовать далеко не одну квартиру. В особенных случаях, например при обмене склада, можно получить несколько квартир высокого класса.
Правовое регулирование
Мена земельных участков регулируется несколькими правовыми актами. В первую очередь, нужно обратить внимание на следующие нормы, которые помогут разобраться в вопросе и правильно оформить правоотношения:
- Гражданский кодекс РФ . Так, мене посвящена глава 31 данного правового акта;
- Земельный кодекс РФ . Этот НПА устанавливает особенности, присущие обмену именно земельных наделов, тогда как ГК регулирует общие моменты. Так, например, в статье 39.21 речь идёт о случаях обмена земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а в статье 39.22 – об условиях самой сделки.
Также стоит обратить внимание на материалы судебной практики, которые помогут разъяснить спорные вопросы. Так, ИП Президиума ВАС РФ № 69 от 24 сентября 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» содержит попытки разъяснения некоторых противоречивых моментов, связанных с меной.
Ссылка на документ:
1 | Гражданский кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ |
2 | Земельный кодекс РФ от 25.09.2001 г. № 136-ФЗ |
3 | Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 69 от 24.09.2002 г. |
Кто вправе инициировать смену статуса земли
Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.
Это право имеется у:
- Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.
*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.
- Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
- Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
- Уполномоченного органа госвласти.
Налоговые обязательства
И покупатель, и продавец (а именно таковыми признаются участники сделки мены) непременно должны знать обо всех требованиях, которые могут к ним предъявить налоговые органы.
Когда объектом обмена стал земельный надел или другое имущество, движимое и недвижимое:
- и в результате сделки одна из сторон получила доход, ставка налога 13%;
- при определении размера налоговых обязательств в расчет берется кадастровая стоимость земли или та, что названа в соглашении;
- земля находится во владении более 3-х лет, налог не уплачивается, если меньше – можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение или применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей.
И в данном случае не имеет значения, в каком правовом статусе находятся земли. К примеру, если на земельный надел обменян на транспортное средство, то при расчете налогового вычета будет использована стоимость земли, определенная положениями договора.
Прежде чем подать объявление об обмене земельного участка и заняться, собственно, сделкой, не помешает в подробностях изучить все особенности и подводные камни, которые могут таиться при заключении подобного договора.
Сроки
Сроки выдачи решения о переводе зависят от места рассмотрения ходатайства.
При рассмотрении пакета документации в Правительстве России, решение выдается в трехмесячный срок со дня поступления просьбы.
При подаче же ходатайства в местные исполнительные органы такой срок меньше – два месяца со дня сдачи пакета документов.
Постановление должно в обязательном порядке отправляться истцу в течение 14 дней со дня принятия решения по делу. Рассматриваться ходатайство должно сразу после подачи заявителем.
Как правильно заполнить договор?
Договор заключается в письменной форме.
В тексте указываются имена владельцев и наименование объектов, подлежащих мене. Должна быть написано точная дата, после которой собственникам необходимо покинуть наделы, которые они занимают. По правилам имущество должно передаваться одновременно, но если это нет так, то в договоре необходимо прописать период, в течение которого участник мены должен получить объект.
При неравноценном обмене раздел описания обязательств должен содержать указания о том, что сторона более дешёвого объекта обязуется доплатить разницу.
Также в документе указываются:
Идентификационные данные участка (такие как кадастровый номер, площадь участка, место расположения и т.д.);
- Целевое назначение участка;
- Объекты, расположенные на участке.
Часто к документу прилагают планы и чертежи с расположением участка.
Договор заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.
Чем поможет нотариус?
В некоторых ситуациях удостоверение нотариуса является обязательным, но может быть и добровольным. Эта процедура является дополнительным подтверждением того, что подписи подлинные, если между сторонами возникнет спор.
Регистрация договора
Регистрация производится по месту нахождения имущества. Для осуществления данной процедуры необходимо оплатить государственную пошлину и предоставить необходимые документы:
- Заявление о регистрации перехода прав собственности;
- Договор обмена;
- Свидетельство права собственности на имущество;
- Кадастровые паспорта на наделы;