Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно проверить земельный участок перед покупкой

Как правильно проверить земельный участок перед покупкой?

Предпродажная подготовка земли и документации по ней проводится продавцом. Но и покупатель должен проявить активность.

Рекомендуется самостоятельно провести проверку земельного участка перед покупкой. Сделать это можно бесплатно (или с минимальными вложениями) и без привлечения продавца.

В статье обсудим, как проверить земельный участок перед покупкой, что именно должно попасть в область ревизии, на что стоит обратить особенное внимание и какие способы провести проверку существуют.

Подробно о проверке недвижимости:

Юридическая проверка недвижимости и участка перед покупкой не только обезопасит покупателя от неправомерной сделки, но и поможет увидеть подводные камни и проблемы, чтобы узнать реальную стоимость недвижимости и участка. Также с помощью результатов проверки можно внести изменения в договор, которые позволят переложить часть ответственности за сделку на продавца.

В первую очередь необходимо проверить, может ли продавец распоряжаться участком и недвижимостью: есть ли соответствующее задокументированное право, и сможет ли кто-то оспорить сделку после ее завершения.

Первый этап. Проверка документов, подтверждающих права на участок и объекты, построенные на нем.

У продавца должны быть правоустанавливающие документы на участок. Это договор-купли продажи, дарственная, решение суда о переходе участка в собственность, свидетельство о вступлении в наследство или акт о передаче участка в собственность органа местного самоуправления. Оригиналы документов должны быть у собственника, а копии хранятся в Росреестре.

Надежней всего, если продавец получил землю от администрации. Но в этом случае нужно проверить, был ли аукцион, если он должен был быть. Если продавец купил участок у другого физического или юридического лица, необходимо проверить законность той сделки и всех предшествующих сделок: правомерны ли были действия обеих сторон в каждом случае, и сможет ли один из предыдущих владельцев заявить свои права на участок и построенные на нем объекты.

После этого нужно проверить наличие выписки из единого государственного реестра, подтверждающие государственную регистрацию участка и недвижимости. Но даже если соответствующая запись в реестре есть, в случае с недвижимостью необходимо проверить, какие документы послужили основанием регистрации прав. Эти документы должны соответствовать законодательству, действовавшему на момент регистрации объекта. Все это осложняет юридическую проверку, но нельзя исключать возможность халатности или подкупа сотрудников органов местного самоуправления, из-за чего регистрация права собственности может быть незаконной и аннулированной впоследствии.

Другими словами, нужно выяснить соответствует ли строение допустимым параметрам. Например, объект строительства должен соответствовать всем условиям льготного режима при регистрации в упрощенном порядке, капитальные постройки не могут быть построены на огородном участке, этажность, высотность и площадь садового или жилого дома не должны превышать установленные нормы.

Границы участка должны быть четко определены. Проверка должна ответить на вопросы: соблюдаются ли границы на самом деле, нет ли наложения на соседние участки или на зоны с особыми условиями территории.

Все незарегистрированные капитальные объекты признаются самовольными постройками, которые предполагаемый собственник продать не может. В этом случае покупатель должен потребовать, чтобы продавец сначала получил право собственности на объекты, а потом уже передал это право при продаже.

Второй этап. Проверка на соответствие реального вида и параметров объекта задокументированным.

Когда установлено, что все документы в порядке и параметры построенных объектов соответствуют законодательству, необходимо выяснить, так ли это на самом деле.

Читать еще:  Как узнать принадлежность земельного участка

Обо всех изменениях высотности и площади строения необходимо сообщать в уполномоченные органы. Все незадокументированные пристройки считаются самовольной реконструкцией.

Кроме того, внешний вид строений, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны соответствовать требованиям, установленным градостроительным регламентом. В этом случае на соответствие необходимо проверить не только площадь, но и цветовое решение и используемые строительные материалы.

Продавец должен устранит признаки самовольной реконструкции перед продажей участка и недвижимости.

Третий этап. Проверка рисков оспорить сделку.

Если вы доказали, что продавец действительно владеет правами на участок и недвижимость и больше никто не претендует на них, то теперь нужно удостовериться, что нет других рисков оспаривания сделки.

  1. Если продавец – юридическое лицо (акционерное общество), то крупная сделка требует согласования или одобрения. Федеральным законом РФ «Об акционерных обществах» установлен порядок одобрения сделки, который должен соблюдаться.
  2. Если продавец – физическое лицо, нужно проверить не находится ли он под чьим-либо давлением. Особенное внимание стоит уделить сделкам не напрямую с собственником, а через его доверенное лицо.
  3. Если продавец – физическое лицо и находится или находился в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение имуществом.
  4. Если продавец находится на грани банкротства, то после совершения сделки, объявив о банкротстве, он может ее оспорить. При этом покупатель должен будет вернуть участок или заплатить его рыночную стоимость в случае перепродажи.
  5. Если выявлена цепочка сделок с перепродажей участка за короткий период, необходимо еще более тщательно проверить правомерность каждой сделки.

Чтобы максимально обезопасить себя от некорректно проведенной сделки и ее последствий, не соглашайтесь на любые поправки в документах, не соответствующие действительности.

Лучшего всего проводить сделку посредством прямой купли-продажи. Заранее следует договориться с продавцом о порядке оплаты. При этом регистрация и фактическая передача имущества покупателю должна проходить одновременно с оплатой или предшествовать ей.

Юридический аудит перед покупкой земельного участка и расположенных на нем объектов – трудоемкий и длительный процесс. Его необходимость объясняется тем, что в противном случае есть риск потерять и только приобретенный участок, и деньги.

Чтобы узнать, как максимально эффективно использовать участок, который вы собираетесь приобрести, в дополнение к юридическому аудиту, советуем провести градостроительный аудит с проработкой земельных, градостроительных и налоговых вопросов.

Полезные статьи на тему градостроительной проработки и аудита участка:

Зачем нужно проверять земельный участок перед покупкой?

Ежегодно совершаются сотни мошеннических сделок, в которых фигурируют земельные наделы. Поэтому проверка в основном нужна, чтобы оградить себя от потери финансов. Также участок нужно проверять на соответствие всем параметрам, указанным в документации, для избежания штрафов и судебных тяжб с госорганами и соседями.

Основные цели проверки:

  1. Убедиться, что именно продавец является владельцем ЗУ. Наиболее верный путь выяснить это — взять выписку ЕГРН из Росреестра на сайте. Она предоставляется всем желающим, а не только собственнику.
  2. Выяснить, кто раньше был владельцем ЗУ и когда осуществился переход прав собственности.
  3. Узнать размеры, точное расположение земельного надела. Выяснить, где проходят границы с соседними участками.
  4. Выяснить, верно ли в документах указано назначение ЗУ. На некоторых землях нельзя возводить жилые здания.
  5. Убедиться, что на землю не наложены обременения.

При покупке частного дома отдельно требуется проверить документы на землю и на строение.

Риски приобретения земельного участка

Заключая сделку, покупатель рискует больше, чем продавец. В случае неправомерных действий вернуть землю проще, чем деньги. На рынке чистых сделок существует мало, среди основных рисков приобретения земельного участка выделяют:

  1. Без деталей. Продавец заинтересован в быстром заключении сделки, учитывая свои интересы, а не интересы покупателя. В ходе ускоренной продажи детали опускаются, продавец предоставляет те данные, способствующие быстрой реализации земельного актива.
  2. Неполная информация. В предъявленной документации могут отсутствовать все данные, что повлияет на сроки приобретения актива.
  3. Наличие коммуникаций. Осмотр объекта – первое, что должен сделать покупатель. Так он лично убедиться, что на участке не проходят инженерные коммуникации (если они есть, перенести их сложно или невозможно).
  4. Отсутствие коммуникаций. Независимо от целей, возлагаемых на земельный актив, без инженерных коммуникаций не обойтись. Убедитесь перед покупкой, что их можно проложить.
  5. Невнимательность. Не спешите во время осмотра, это может дорого стоить.
Читать еще:  Как оформляется покупка земельного участка

Земельный актив может иметь другое предназначение, земля не подходит для возведения нужного объекта. Риски приводят к недостаточной юридической чистоте, сделку могут аннулировать, признать незаконной.

Если земельный участок приобретается Вами путем заключения договора переуступки права аренды, Вам необходимо учесть несколько дополнительных нюансов.

Для этого ознакомьтесь с договором аренды земельного участка и платежными документами по нему и проверьте:

  • срок действия договора аренды. В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов;
  • наличие/отсутствие в договоре аренды условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок;
  • отсутствие задолженности по арендной плате.

При заключении договора уступки права аренды также следует учесть следующее:

  • порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено договором аренды. Уведомлениедолжно быть направлено арендодателю в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права. При наличии в договоре аренды особых условий о возможности передачи права аренды только с согласия арендодателя, потребуется такое согласие;
  • если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то достаточно уведомить администрацию муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, о смене арендатора;
  • если договор заключен с муниципалитетом на срок менее 5 лет, то потребуется обязательное письменное согласие муниципалитета на переуступку права аренды;
  • на совершение сделки по переуступке права аренды в обязательном порядке потребуется согласие супруга/супруги сторон договора (физических лиц) в нотариальной форме;
  • в случаях, когда стороной по договору уступки выступает юридическое лицо, в определенных законом случаях может потребоваться одобрение (разрешение) органов управления юридического лица либо согласие такого органа на совершение сделки по продаже права аренды;
  • сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН. После проведения государственной регистрации такого договора к новому арендатору переходят права и обязанности по договору аренды в пределах оставшегося срока аренды.

Проверка личности продавца

Еще одним немаловажным критерием для определения юридической чистоты купли-продажи является проверка личности продавца.

Обязательным документом для проведения сделки является его паспорт, данные в котором должны полностью совпадать с информацией, указанной в бумагах на участок.

Стоит обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, но и на подлинность самого документа — для этого необходимо знать основные требования к его оформлению, а также признаки подделки.

Читать еще:  Получение почтового адреса на земельный участок

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, обязательно должна иметься нотариально заверенная доверенность. В документе должно быть указано, с какой именно целью он выдается (в частности, с разрешением проведения имущественных сделок).

Данные в доверенности должны совпадать со сведениями из паспорта доверенного лица. Дополнительно можно связаться с собственником участка (например, по телефону или другому способу связи) и уточнить у него достоверность информации относительно доверенного лица.

Также стоит проверить дееспособность продавца, то есть наличие у него законного права на совершение каких-либо гражданских сделок.

И хотя она не является обязательным документом, лучше все-таки позаботиться о ее наличии и приложить эту справку к пакету документов.

Стоит учесть, что на практике подавляющее большинство земельных участков так или иначе имеют какие-либо изъяны, которые на момент проведения сделки сложно обнаружить. Поэтому, кроме самостоятельной проверки документов и продавца, стоит обратиться за услугами в специальную компанию. Ее сотрудники максимально тщательно проверят юридическую чистоту сделки и выявят возможные проблемы и риски от ее заключения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Способы проверки земли

Запрашивать многие документы на землю сегодня можно удаленно через всевозможные электронные сервисы. При желании можно за бумажными выписками обратиться и непосредственно в Росреестр или ближайшее отделение МФЦ.

Удаленно можно воспользоваться следующими способами проверки прозрачности земельных участков:

  • Выписку из ЕГРН и выписку о переходе прав на участок земли можно запросить на сайте — https://rosreestr.ru/site/.
  • Расположение участка на местности и его основные характеристики можно узнать на публичной кадастровой карте по ссылке — https://pkk5.rosreestr.ru/.
  • Ознакомиться с генеральным планом, планов землепользования и застройки, проектом межевания земли можно на сайте — https://fgistp.economy.gov.ru/.
  • Все об охранных зонах и планах застройки в Москве или Санкт-Петербурге можно узнать на сайте — http://rgis.spb.ru/map/Main.aspx и https://isogd.mos.ru/isogd-portal/.
  • Пробить участок на судебные споры можно по ссылке — http://kad.arbitr.ru/.
  • Сведения о наличии задолженности у продавца можно узнать на сайте приставов — https://fssprus.ru/iss/ip.
  • Обязательно проверяйте самого продавца. Он не должен пытаться избавиться от участка по заниженной цене, для настоящего владельца важно не уступать рыночным показателям стоимости объекта.

    Если собственник состоит в законном браке, для сделки у него должно быть оформлено нотариальное согласие супруги на совершение подобной сделки.

    Фамилию и имя всегда нужно проверять по базам исполнительных производств и судебным спорам. Если человек регулярно участвует в судебных тяжбах, имеет долги, это может ставить под сомнение его честные мотивы продажи. Обязательно убедитесь в том, что никаких других претендентов на эту землю не может внезапно появиться.

    Права детей продавца при совершении сделки не должны быть ущемлены, иначе органы опеки и попечительства смогут обжаловать соглашение в суде.

    Покупка земли – всегда сложная и особо рисковая сделка с недвижимостью. Перед покупкой покупателю нужно тщательно проверить и сам участок земли, и все документы на данный надел, и самого продавца и владельца недвижимости.

    Только при проведении тотальной проверки можно быть уверенным в том, что соглашение в дальнейшем не будет оспорено в суде.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector