Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перевод земли из сельхозназначения в земли категории ИЖС

Перевод земли из сельхозназначения в земли категории ИЖС

Строительство дома необходимо осуществлять в соответствии с нормами российского законодательства. В соответствии с законами Российской Федерации по последним изменениям выделяется несколько категорий земельных участков, которые дают право собственнику осуществить ту или иную деятельность, разрешенную на этом участке. Если у владельца имеется сельскохозяйственный надел, то он не может построить на нем свой дом и провести в него коммуникации.

Для того чтобы проживание в новом построенном доме было законным, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС.

Особенности перевода

Нередки случаи, когда представители власти не позволяют оформить документы, аргументируя это тем, что заявление подано ненадлежащим лицом. Исходя из этого, важно понимать, кто имеет право, являясь законным претендентом на перевод, делать соответствующий запрос.

Итак, правообладателями участков земли в 2020 году считаются не только собственники, но и те, у кого земля находится в пользовании, включая арендаторов и иных владельцев. Следовательно, лицами, имеющими право запросить перевод, могут быть юридические лица, включая организации и предприятия, а также обыкновенные граждане и, конечно же, ИП. Индивидуальное, чаще исключительное решение по запросам принимается по заявлениям жителей Дальнего Востока, Северной части РФ и Сибири.

  • Придомовая территория ЖК
  • Правила придомовой территории МКД
  • Придомовая территория в сельской местности
  • Какие льготы при прописке в СНТ
  • Правила парковки на придомовой территории
  • Правила движения на придомовой территории
  • Пошлина за исковое заявление в суд об установлении сервитута

Ходатайства по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение. В целом, в текущем году никаких изменений в этом аспекте нет.

Как осуществляется перевод земли?

Для постройки дома

Чтобы возвести жилой дом или коттедж, желательно выбрать участок, отведённый под индивидуальное жилищное строительство. Такие наделы хорошо оснащены в плане коммуникаций. На них имеется:

  • Система водоотведения;
  • Газификация;
  • Электроснабжение;
  • Централизованное отопление и канализация (в ряде случаев).

На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

На территориях ИЖС разрешается строить дома, этажность которых не более трёх. Здание должно предназначаться для проживания одной семьи. Участки под жилищное строительство обладают рядом преимуществ:

  • Возможность прописаться в построенном доме;
  • Строения подключаются к городской электрической сети бесплатно (оплачивается только госпошлина);
  • Земли могут стать частью мероприятий по благоустройству (озеленение улиц, асфальтирование дорог, газификация, например).

Региональный или местный бюджет выделяет средства на проведение работ по благоустройству. Жители расходов практически не несут.

Порядок действий вывода ЗУ из категории с/х

Чтобы переоформить землю, следует придерживаться чёткого алгоритма действий. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию, собственник должен обратиться в органы городской или районной власти.

ВАЖНО! Прошение подавать имеет право только хозяин УЗ. При долевом владении требуется личное обращение каждого собственника.

Необходимо собрать перечень бумаг и заполнить ходатайство об изменении целевого назначения участка. В документе указывают:

  • Кадастровый номер УЗ;
  • Предназначение земли;
  • Категорию, куда совершается перевод;
  • Обоснование изменения статуса территории;
  • Право владения землёй.
Читать еще:  Где проверить кадастровый номер земельного участка

Если УЗ присвоен кадастровый номер, получить кадастровый паспорт легко. В противном случае участок необходимо поставить на учёт Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии; оплатить госпошлину. Дальнейшие действия:

  • Согласование границ с соседями;
  • Проведение межевания;
  • Составление межевого плана.

Процесс может занять около 6 месяцев.

Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.

Сбор документов

Для оформления перевода сельскохозяйственного участка под ИЖС нужно подготовить целый пакет документов. Когда кадастровый паспорт будет на руках, собирают остальные бумаги:

  • Копию паспорта владельца земельного участка;
  • Выписку из ЕГРП;
  • Положительное заключение экологической экспертизы (если её проведение регламентировано законодательством);
  • Расчёты потерь сельскохозяйственного производства в результате изменения статуса земли.
  • Свидетельство о праве собственности.

После подготовки пакета документов обращаются в компетентные органы и составляют ходатайство.

Стоимость и сроки

Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть, оплачивается государственная пошлина.

СПРАВКА. Чтобы узнать точную сумму по кадастру, можно зайти на сайт Росреестра и получить выписку.

На стоимость смены статуса ЗУ оказывают влияние различные факторы:

  • Кадастровая стоимость;
  • Размеры территории;
  • Необходимость подготовки проекта на строительство дома;
  • Проведение экологической экспертизы.

Если изменением целевого назначения участка будет заниматься юрист, расходы значительно возрастут.

В зависимости от сложности вопроса юристы берут оплату от 15 000 рублей.

На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.

Таким образом, если лицо приобрело с/х землю или решило возвести строение на участке, не входящем в категорию ИЖС, возникает необходимость перевода ЗУ в этот статус. Процесс изменения целевого назначения земель регулируется ФЗ № 172. Собственник должен обратиться в уполномоченный орган с ходатайством и перечнем необходимой документации.

Споры о «доме фермера»

Есть мнение, что закон не запрещает построить дом фермера на земле сельхозназначения лицу, занятому индивидуальной трудовой деятельностью. «Дом фермера» — это не особый статус недвижимости. Данный термин упоминается лишь в Санитарных правилах 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». В соответствии с п. 5.2.4 правил «в сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача… дом фермера и др.)».

Также фермеры ссылаются на Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В ст. 6 этого закона сказано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить хозяйственные и иные постройки, необходимые для ведения хозяйства. Если исходить из того, что жилой дом может быть отнесен к «иным постройкам», то строительство на землях сельхозназначения правомерно.

Читать еще:  Количество дачных участков в России

Однако результаты судебных споров свидетельствуют об обратном: ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не дают право фермеру возводить жилой дом на землях СХН, а для жилого дома обязательна определенная категория земель (см. определения Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 № 1586-О, Калужского областного суда от 11.09.2013 по делу № 33-2150/2013). Жилой дом нельзя отнести к «иным постройкам», это не средство производства.

Но в каждом правиле есть исключения: так, фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012).

По общему правилу, чтобы построить дом на территории земель СХН и не нарушить закон, необходимо изменить категорию земельного участка и получить нужный вид разрешенного использования — под ИЖС. Если это невозможно, к вам могут быть приняты меры: оспорить сделки, начислить штрафы, снести дом, изъять участок.

Вынесение решения о смене категории участка

После подачи в администрацию заявления о замене категории земли, ответственный специалист выдает расписку в получении документов. В ней указывают дату поступления ходатайства и список сопровождающей документации.

В течение месячного срока глава муниципалитета выносит одно из возможных решений:

  • об удовлетворении заявленной просьбы;
  • об отказе в смене категории участка.

Любой вариант оформляется в форме письменного документа. Для того, чтобы его получить, явитесь в администрацию со своим общегражданским паспортом и распиской. Если вы представляете интересы другого гражданина, потребуется подлинник нотариально удостоверенной доверенности.

Решение главы муниципалитета является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для этого явитесь лично в территориальный орган Росреестра либо воспользуйтесь его официальным сайтом.

Для Росреестра потребуется комплект бумаг, состоящий из:

  • межевого плана на землю;
  • правоустанавливающая и правоподтверждающая документация на недвижимость;
  • решение, вынесенное главой администрации;
  • вашего паспорта;
  • заявления по установленной форме (бланк можно получить непосредственно в Росреестре).

В десятидневный срок со дня подачи бумаг будет подготовлена выписка из ЕГРН, содержащая новые данные в отношении землевладения. На этом процедуру смены категории можно считать оконченной.

Плюсы и минусы ИЖС

У населенных пунктов есть несколько важных преимуществ, которых нет у некоммерческих товариществ.

  • Владельцы участков ИЖС не должны платить собственные средства на содержание дорог и освещение улиц. Эту обязанность берет на себя муниципалитет.
  • Населенные пункты могут похвастаться развитой инфраструктурой. Здесь есть школы и детские сады, библиотеки и магазины.
  • У каждого дома в населенном пункте есть индивидуальный адрес, а это значит, что оформить прописку здесь будет гораздо проще.
  • Землю под ИЖС можно предоставить в качестве залога при оформлении кредита.
  • Участок в населенном пункте стоит дороже, чем в СНТ, поэтому земли ИЖС можно выгодно продать.

Но у земельных участков на территории населенных пунктов есть и свои минусы.

  • Выше налог на землю. Этот недостаток — следствие высокой кадастровой стоимости участков ИЖС.
  • Строительство дома в населенном пункте регулируется большим количеством нормативно-правовых актов и требует гораздо больше согласований, чем в СНТ. Поэтому собственникам земли приходится оформлять разрешающую документацию практически на каждом этапе строительства.
  • Отдельные бюрократические сложности возникают с вводом дома в эксплуатацию. Владельцу жилья нужно быть готовым к значительным временным затратам на получение документации и регистрацию недвижимости.
Читать еще:  Картографический план земельного участка

Можно ли СНТ перейти в ИЖС

В первую очередь потребуется обратиться за консультацией в администрацию муниципалитета. Специалисты помогут определить, возможен ли переход именно вашего СНТ в ИЖС. Не исключено, что вам сразу же откажут в подобной процедуре, и тогда инициировать дальнейший процесс будет просто бессмысленно.

Если же шансы на успешный перевод все-таки есть, то можно попробовать это сделать.

Изменение разрешённого вида землепользования

Желание возвести строение для жилья часто возникает у граждан, которые имеют надел для ведения сельского хозяйства. Механизм получения разрешения на постройку ИЖС без изменения категории земли значительно проще.

Оно возможно в следующих случаях.

  1. Если лицо владеет участком, выделенным для садоводства. Законом предусмотрена возможность возведения построек на таком участке, но без права регистрации в них. Тем не менее Конституционный суд в 2008 году рассмотрел дело, в котором заявитель за неимением другого жилья просил разрешение на присвоение адреса дому на садоводческом наделе и на регистрацию в нём. В Постановлении КС сказано, что в этом случае реализовывается право на выбор места проживания гражданином, которое не может быть ограничено. Конституционный суд пришёл к решению об удовлетворении просьбы заявителя с внесением изменений в земельное законодательство. Поэтому на сегодняшний день стало возможным присвоение садовому участку адреса и получение права на регистрацию в нём, правда, в исключительных случаях.
  2. Если лицо – владелец дачного дома, в котором есть возможность регистрации.
  3. В случае если сельскохозяйственный надел выделен для иных целей, можно изменить вид его целевого назначения, обратившись в орган местной власти.

Для изменения вида землепользования необходимо подать в земельный комитет такие документы, как паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство, которое бы подтверждало собственность на надел, разрешение от собственника (при аренде участка), план границ и проект будущей застройки.

Кроме этого, составляется заявление, в котором указываются мотивы изменения вида землепользования. Каждый земельный комитет правомочен принимать свои градостроительные регламенты. Утверждаются также правила застройки участков, расположенных в определённом регионе, поэтому органы власти могут потребовать дополнительные документы. Полный их перечень необходимо всегда уточнять при обращении, сейчас это можно сделать посредством сети Интернет.

Обычно смена разрешённого вида использования земли проходит после общественных слушаний. Таким образом, рекомендуется заручиться поддержкой соседей и предпринимателей, имеющих своё хозяйство рядом с участком, где будет возведено ИЖС. Кроме того, нужно изучить схемы градостроительного планирования и местные регламенты для того, чтобы добиться нужного разрешения на застройку.

В результате слушаний компетентная комиссия делает свои выводы и составляет протокол, который направляется в местные органы для дальнейшего обсуждения и принятия решения о возможности предоставления участка под ИЖС.

При изменении вида землепользования присвоенный новый код заносится в Росреестр, а заявитель получает право на строительство жилья.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector