Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда земельного участка (ГК РФ)

Аренда земельного участка (ГК РФ)

Аренда земельного участка, как и другой вещи, обладающей индивидуально-определенными признаками, предполагает ее передачу во временное владение другому лицу. В ответ на это действие, последний оплачивает арендную плату, форма, сроки и размер которой определяется в соответствующем договоре. Суть аренды заключается в том, что собственник распоряжается имуществом по своему усмотрению. В целях получения пассивного дохода он может его сдать в аренду.

Владельцу земельного участка право распоряжаться им принадлежит по закону. Но он обязан подтвердить это правомочие соответствующими документами на земельный надел.

Особенности составления договоров аренды земли

При подготовке документа нужно, чтобы в него были внесены необходимые сведения. Он готовится в двух экземплярах для каждой из сторон, имеющих одинаковую юридическую силу. Для формирования соглашения потребуется следующая документация:

  • Удостоверения личностей участников сделки:
  • Бумаги, подтверждающие правомочия арендодателя;
  • Кадастровая и техническая документация на землю.
  • Платежный документ, удостоверяющий уплату госпошлины.

В аренду можно сдать участок, имеющий четко установленные границы. Для этого потребуется провести его межевание и внести данные о нем в ЕГРП. Владелец осуществляет такие работы за собственный счет.

Обязательными реквизитами соглашения являются:

  1. Место его подписания и дата;
  2. Информация об участниках сделки, включая ФИО, данные гражданского паспорта, адрес проживания;
  3. Кадастровые и технические характеристики территории;
  4. Правомочия и обязательства сторон;
  5. Срок выполнения договорных отношений. Максимально 49 лет;
  6. Стоимость арендных взносов и порядок их внесения, условия и периодичность изменения;
  7. Обстоятельства, при которых может быть расторгнуты обязательства;
  8. Обременения участка и ограничения в его использовании.

Предмет договора должен быть максимально точно охарактеризован, чтобы его можно было идентифицировать. Такими сведениями являются: кадастровый номер участка, адрес места нахождения, расположение на нем построек, насаждений и других объектов.

Существенным условием является период арендных обязательств. При этом точная дата может не указываться. Если сторонами не будет инициирована процедура расторжения соглашения, то оно продляется автоматически. Арендатор вправе рассчитывать на преимущество в продлении, если им соблюдены все договорные условия.

Дополнительными положениями могут стать указания на возможность разрешения спорных ситуаций, расторжения обязательств, внесения изменений.

Сущность соглашений может различаться в зависимости от разрешенного вида использования земельной площади и её назначения. Но каждый из них носит возмездный характер. Передача надела во временное пользование должна сопровождаться заключением письменной формы документа во избежание возникновения конфликтных ситуаций. Но законодательно не установлена обязанность заключения соглашения, если срок действия договорных правоотношений не превышает одного года.

Скачать образец договора аренды земельного участка между физлицами

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.

Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.

Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.

Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.

Общие условия по арендной плате определяются Гражданским кодексом РФ. В соответствии со статьей 614 ГК арендатор обязан своевременно платить за использование земельного надела.

Порядок, условия, сроки платы за аренду устанавливаются непосредственно договором об аренде земельного участка. Как правило, арендная плата вносится определенными в твердой сумме платежами. Платежи проводятся периодически или же единовременно.

Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли. Платить можно также предоставлением арендодателю услуг, передачей ему от арендатора определенной вещи в аренду или в собственность, путем возложения на арендатора определенных договором трат для улучшения земли, взятой в аренду.

Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.

Комментарии (11)

Добрый день Людмила.
Сталкивался с этой проблемой. Сильно напрягся сам и еще более сильно напряг коллег, кто реализует схему перенайма прав аренды земельных участков, полученных на торгах.
Запрашивали уважаемых экспертов, запрашивали ФАС.
Уважаемые эксперты согласились, что отсутствие практики создает риск, однако в целом посчитали этот запрет не правильным.
ФАС.. ну тут понятно.. и в своих официальных разъяснениях и в ответе на наш запрос они высказались за запрет такой «переуступки».

Вопрос, на мой взгляд, не простой. Как пишет Артем Карапетов эта норма разработана Советом по кодификации. Что имели в виду авторы. Допустим борьбу со схемами при участии в торгах. Пример простой, есть участок выставленный на торги, потенциальные участники договариваются, далее повышения не следует, после окончания торгов перенаем. Или например будущий арендатора после перенайма в черном списке. Ну и так далее.
Может быть такой вариант? Может. В таком случае залог ни чем не лучше перенайма. Если конечно подразумевалось именно это.
Если нет и личность арендатора для арендодателя все же не имеет значения, тогда такой запрет конечно излишен. Скорее надо вести речь о гос контрактах, где проходит квалификация итп. То есть личность победителя важна.

Можно конечно абстрагироваться от практических примеров и постараться вывести ответ из существующих норм. Чаще всего используют нормы о приоритете. Они есть и в ГК и в ЗК. При это нормы в ЗК любопытные, есть такая:
— Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.
есть такая:
— Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами

Читать еще:  Как изменить территориальную зону земельного участка

Все возможности ограничить действие п. 7 ст. 448 для перенайма, указанного в ст. 22.
Но на мой взгляд и тут не все очевидно. Является ли запрет на уступку предметом регулирования ЗК в принципе, что бы в нем регулировать исключения.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2015 г.

14 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-25907 по спору о заключении договора аренды публичных земельных участков на новый срок в пользу арендатора, ранее использовавшего их по целевому назначению.

Нижестоящие суды разошлись во мнениях по поводу права арендатора на заключение договора аренды на новый срок

В декабре 2010 г. ООО «Тамбовмясопром» арендовало 14 земельных участков сельскохозяйственного назначения у Комитета по управлению имуществом Тамбовской области сроком на пять лет. По условиям договора арендатор обладал преимущественным правом на его продление на новый срок в отсутствие отказа собственника земли за месяц до окончания срока аренды. При продолжении использования арендатором участков земли договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон могла отказаться от договора, предупредив об этом другую за три месяца. Согласно п. 6.4 договора, если арендатор по истечении срока аренды желал заключить договор аренды на новый срок, ему следовало письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до истечения срока договора.

В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение к арендному договору, исключив из его предмета 9 участков земли. В следующем году общество было реорганизовано путем присоединения к ООО «Черкизово-свиноводство», к которому перешли права и обязанности арендатора по договору. После истечения срока аренды арендатор продолжил использование участков в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В апреле 2018 г. арендатор обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, полагая, что действие арендного договора возобновилось на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса. Тем не менее арендодатель отказался заключить договор аренды на новый срок под предлогом того, что общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков уже после прекращения действия договора от декабря 2010 г.

В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции. Обе судебные инстанции сочли, что по истечении пятилетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений арендодателя. Соответственно, действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, суды отметили, что арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления о прекращении договора аренды. В свою очередь, подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления в аренду без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору, который использовал участок надлежащим образом.

Читать еще:  Как посчитать площадь земельного участка неправильной формы

В дальнейшем окружной суд отменил эти судебные акты и отказал в удовлетворении требования общества. В частности, кассационный суд отметил, что из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельное законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Поскольку земельное законодательство имеет приоритет над гражданским, с вышеуказанной даты положения ст. 621 ГК РФ не применяются к отношениям, регламентируемым земельным законодательством. Поскольку общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков в апреле 2018 г. (то есть после прекращения действия ранее заключенного договора аренды), Комитет правомерно отказал в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В кассационной жалобе в Верховный Суд общество сослалось на нарушение судом округа норм материального и процессуального права.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А64-6041/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что земельное законодательство не запрещает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Исходя из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г., договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном вышеуказанной нормой ГК РФ, если последний был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

«Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов», – отмечено в определении Суда. В связи с этим ВС пояснил, что, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Верховный Суд добавил, что к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Поскольку по истечении пятилетнего срока договора аренды от декабря 2010 г. ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участков без возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли, что действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Таким образом, общество, обратившись в период действия вышеуказанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок как надлежащему арендатору по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что определение содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. «Как следует из фактических обстоятельств дела, истец выполнил все условия, дающие ему право на заключение договора аренды земельных участков без торгов. Единственным спорным моментом оказалась дата обращения арендатора за предоставлением ему участков. По норме закона, оно должно быть сделано в период действия ранее заключенного договора аренды, истец же обратился в Комитет уже после истечения срока аренды, который был прописан в договоре – но, по его мнению, договор аренды является действующим, так как он был продлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ», – отметил он.

По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов. «Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы. По сути, его позиция сводится к тому, что если лицо имеет право на заключение договора аренды без торгов по ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то он может быть продлен и по п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснил он.

Юрист убежден, что такой подход является взвешенным и справедливым – поскольку оборот земли регулируется во многом гражданским законодательством, а при отсутствии прямых запретов нет оснований для ограничения его применения, в том числе и в данном случае. «Высказанная Верховным Судом позиция не противоречит цели положений Земельного кодекса, регулирующих случаи предоставления участков без торгов. С точки зрения необходимости соблюдения принципов баланса частных и публичных интересов, наиболее эффективного использования земельных участков не должно иметь значения, в какой форме (по заявлению лица или же без такового – по п. 2 ст. 621 ГК РФ) лицо выразило волю на предоставление ему в аренду земельного участка без торгов. В связи с этим остается надеяться, что изложенная ВС РФ в настоящем деле позиция найдет отклик в правоприменительной практике», – подытожил Павел Лобачев.

Читать еще:  Как переводится СНТ участок

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова полагает, что в рассматриваемом определении ВС РФ затронуты две основные проблемы. «Первая из них – это возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Данный вопрос имеет определенную историю развития», – отметила она.

По словам эксперта, в п. 1 Постановления Пленума ВАС № 73 подтверждена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. «Позднее в ЗК РФ были внесены изменения (вступили в силу 1 марта 2015 г.), которыми было прямо закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды участка. Одновременно было предусмотрено, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды участков без проведения торгов при одновременном соблюдении ряда условий (участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, на момент заключения нового договора аренды имеются основания для предоставления участка без торгов, подача заявления о заключении нового договора до дня истечения срока действия ранее заключенного договора и т.д.). На основании вышеуказанных изменений в некоторых случаях суды стали делать вывод о том, что ЗК РФ не предусматривает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснила Людмила Степанова.

ВС, как отметила эксперт, пришел к обратному выводу о том, что положения ЗК РФ с 1 марта 2015 г. не исключают применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

«В том случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (т.е. соблюдены все предусмотренные для этого ЗК РФ условия и речь не идет об обходе процедуры торгов), какие-либо основания для ограничения возможности возобновления на неопределенный срок договоров аренды отсутствуют. Если же по новым правилам договор аренды может быть заключен только на торгах, то его возобновление на неопределенный срок, заключение на новый срок без торгов, исходя из действующего регулирования ЗК РФ, будет невозможным», – отметила Людмила Степанова.

По словам юриста, второй рассмотренной проблемой является возможность предъявления публичному субъекту требования о заключении договора аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на новый срок по льготным правилам ЗК РФ (без торгов) в условиях, когда ранее заключенный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. «В анализируемом определении ВС РФ дан положительный ответ на данный вопрос. Такая позиция позволяет арендатору “вернуться” к срочному договору аренды, исключив риски немотивированного отказа арендодателя от договора за 3 месяца. Вместе с тем указанный вывод является дискуссионным, поскольку строго формально правила о заключении договора аренды на новый срок применяются к срочным договорам аренды, а не к заключенным на неопределенный срок», – убеждена Людмила Степанова.

Продажа права владения территорией

В случае если аренда участка осуществляется у государственного либо муниципального органа, то по окончании срока аренды первоочередное право на заключение нового соглашения имеет арендатор, срок договора с которым только что истёк, при условии, что он исполнял все свои обязательства надлежащим образом. Если арендатор не заинтересован в дальнейшем использовании участка, то права на аренду могут быть проданы.

Торги могут быть организованы как самим землевладельцем, так и действующей от его лица организацией. В последнем случае необходимо заключение соответствующего договора о предоставлении услуг.

При проведении аукциона должны соблюдаться следующие правила:

  • торги должны быть открытыми (при этом подача предложений со стороны участников может осуществлять как в открытой, так и закрытой форме);
  • необходимо поставить первоначальные условия – минимальную сумму договора и величину задатка;
  • при проведении мероприятия должны соблюдаться нормы ГК (статьи 447-448) и земельного права (статья 38).

Далее мы расскажем, как оформить участок в собственность.

Также узнайте про стоимость земельного участка при выкупе у администрации.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector