Верховный Суд; РФ о; перепланировке и; реконструкции помещений в; МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:
Документ, подтверждающий право собственности
Технический паспорт жилья
Заявление. Бланк выдадут по месту обращения
Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний
Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения
Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.
Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.
Как узаконить перепланировку квартиры без суда?
Существуют два способа легализовать перестройку в квартире. Первый — оформить ее «задним числом», т.е. сделать вид, что ремонта еще нет. Второй — по закону, обратившись в суд с требованием признать перепланировку законной.
Последовательность действий
- собирается пакет документов, необходимый для проведения перепланировки;
- составляется простой эскиз перестройки, на котором прямо на плане красной пастой отмечаются снесенные участки, зеленой — построенные;
- составленный эскиз предъявляется в санэпидемстанции и в отделе МЧС, оформляется разрешение от их имени;
- владелец квартиры подает заявление в отделе архитектуры на получение разрешения о проведении перепланировки, прикладывает справки с СЭС и пожарного надзора;
- после получения разрешения проходит 2-3 месяца, якобы в это время производится ремонт;
- вызывается межведомственная комиссия, которая оценивает качество ремонта и его соответствие заявленному эскизу;
- если всё в порядке — выдается акт;
- с помощью акта в БТИ заказывается новый технический паспорт;
- после оформление техпаспорта нужно оформить новое свидетельство о праве собственности на квартиру.
Таким образом, подобный план действий ничем не отличается от стандартной процедуры, когда ремонт еще не сделан. Это поможет избежать трат денежных средств, времени и нервов.
Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить?
В каких случаях подобный способ нельзя использовать?
- инженер БТИ может захотеть взглянуть на квартиру ДО перепланировки — а так как она уже сделана, выходит, что владелец жилплощади допустил нарушение закона два раза: незаконно перестроил жилище и попытался обмануть представителей власти;
- эскиз может не пройти согласование в СЭС или МЧС, и придется все переделывать обратно, кроме того, специалист служб также может захотеть взглянуть на квартиру ДО ремонта;
- план может не получить поддержки в отделе архитектуры, если нарушает какие-то градостроительные нормы;
- если конструктивные изменения серьезные, эскизом хозяин квартиры не отделается — придется заказывать проект, а это намного дороже и требует предварительного осмотра квартиры специалистами.
Чтобы не рисковать, нужно легализовать перепланировку через суд. В некоторых случаях его единственный доступный вариант.
Рассмотрение
Порядок рассмотрения заявления стандартный. На заседании должен присутствовать собственник, представители БТИ, СЭС, Пожарной инспекции и других структур, которые выдавали разрешения, приложенные к делу.
Для того чтобы повысить шансы удовлетворения иска важно предоставить как можно больше документов, которые помогут защитить интересы владельца. Основная цель обращения в суд – это получение результатов судебного решения, которое подтвердит, что объект безопасен и перепланирован согласно действующих норм. Именно это этот документ и послужит основой для дальнейшего получения законного статуса.
При полном пакете документов рассмотрение происходит в 1-2 заседания.
Судебная экспертиза перепланировок- что это такое?
Это экспертиза допустимости и безопасности ранее выполненных работ, в которой эксперт проводит всесторонний анализ выполненных работ на предмет их соответствия действующим СП, СанПиН, ВСН, ЖК, ГОСТами, нормам местного регулирования и отвечает на вопросы, поставленные перед ним.
Экспертиза может быть предоставлена сторонами на суде, а может быть назначена судом, в случае отсутствия у сторон либо противоречивости выводов двух экспертиз, предоставленных сторонами.
Очень важно правильно провести экспертизу и предоставить выводы, исключающие двоякое толкование мероприятий.
Эксперта, подготовившего экспертизу, могут вызвать в суд для дачи разъяснений. Эксперт должен обладать умением защиты экспертизы в суде.
В саму экспертизу, помимо выводов эксперта, могут быть включены и другие, подтверждающие правильность выводов, дополнительные документы. Например, справки из Мосгаза о правильности подключения оборудования, заключение дополнительных экспертиз, акты на скрытые работы строительной организации и прочее.
Согласование перепланировки в новостройке
Зачастую, обустроить помещения в новостройке и получить разрешения легче, чем в старом доме. Некоторые застройщики предлагают варианты квартир со свободной планировкой — то есть вы спокойной можете воплощать свои архитектурно-дизайнерские идеи и подать документы на согласование перепланировки в новостройке со свободной планировкой.
Есть два варианта:
- сделать ремонт и затем узаконить — уведомительное согласование;
- согласовать предварительный план и сделать ремонт после разрешения — разрешительное согласование.
- перемещение санузла;
- проем в несущей основную нагрузку стене;
- дополнительные перегородки, создающие нагрузки сверх нормы.
- замена пола;
- монтаж антенны на фасаде;
- замена раковины, унитаза;
- изменение не несущих перегородок, кроме межквартирных стен;
- дополнительные перегородки без сверхнагрузки на конструкцию здания.
В монолитных и кирпичных домах согласовать перепланировку легче — в основном несущие стены там расположены вне квартир. В панельных и блочных — наоборот сложнее.
Расходы на узаконивание перепланировки
Размер затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от вида работ, выполненных или запланированных в жилом помещении.
Если осуществлять согласование через агентство недвижимости или представителей проектных компаний, которые выполнят полный комплекс работ: от получения справок до получения нового кадастрового паспорта, конечная цифра может получиться достаточно внушительной — несколько десятков тысяч рублей. Самостоятельное согласование перепланировки обойдется значительно дешевле.
Основная статья расходов — изготовление проекта перепланировки. Если в маленьких городах стоимость проекта составляет от 2500-3000 рублей, то в больших может достигать 40000 рублей и более.
Стоимость кадастрового паспорта и технической информации БТИ начинается от 1500 рублей.
Размер госпошлины за рассмотрение искового заявления — 300 рублей. Итого, минимальная цена перепланировки составляет от 4300 рублей.
Если работы выполнены, но не согласованы, дополнительно к этой сумме стоит прибавить еще 2000-2500 рублей. Таков размер административного штрафа за несогласованные работы по перепланировке квартиры.
Оформление любых работ по изменению конфигурации — трудоемкий и длительный, но необходимый процесс. Несоблюдение правил приведет к тому, что собственник помещения не сможет в полном объеме распоряжаться имуществом: продать, приватизировать, подарить или выполнить любые другие действия.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.