Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира опоздала: Верховный суд рассказал о сроках давности жалоб на застройщика

Квартира опоздала: Верховный суд рассказал о сроках давности жалоб на застройщика

Покупательница квартиры по договору долевого участия получила ее на несколько лет позже, чем ожидалось. Женщина отправилась в суд, потребовав компенсацию за поздно сданное жильё. Но застройщик возражал, что срок исковой давности пропущен, и это сама заявительница должна доплатить компании за площадь квартиры, которая оказалась больше, чем было изначально заявлено в договоре. Кто прав, разобрался Верховный суд.

Застройщик опоздал на несколько лет

Тамара Петрова* купила квартиру в строящемся доме. По предварительному договору продавец, ООО «ЛЭК-1», должен был передать ей помещение площадью 47,3 кв. м. Цена квартиры по договору составила 160 820 у. е., на момент заключения – 4,34 млн руб.

Петрова оплатила всю сумму. Квартиру должны были передать в первом квартале 2009 года, но на деле всё случилось гораздо позже. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдали только 28 апреля 2015 года, и месяц спустя компания направила Петровой соответствующее уведомление и предложила подписать акт передачи квартиры. 4 июня 2015 года представитель Петровой подписал документ, указав ряд недостатков помещения, а 7 июля подписал его повторно, указав, что недостатки отсутствуют.

При этом оказалось, что площадь помещения почти на два квадратных метра больше, чем ожидала Петрова. Возможность изменить площадь квартиры и балкона, а соответственно, и стоимость квартиры, была предусмотрена предварительным договором.

Суды не разобрались в сроках давности

Когда квартиру сдали позже, чем ожидалось, Петрова отправилась в суд. В иске к ООО «Л 1-1», направленном в Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа, она потребовала взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры – 7, 18 млн руб., компенсировать моральный вред на 50 000 руб., взыскать с ответчика штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя и обязать его заключить договор купли-продажи до 30 июня 2016 года.

В ходе рассмотрения спора компания обратилась со встречным иском к Петровой, потребовав взыскать с нее деньги за увеличение стоимости квартиры – 375 061 руб., а также расходы по уплате госпошлины – 6951 руб. При этом представители компании заявили, что сама владелица квартиры пропустила срок исковой давности о взыскании неустойки.

Первая инстанция частично удовлетворила требования Петровой: с «Л1-1» в ее пользу взыскали неустойку в размере 3 млн руб. (расчет самой заявительницы суд счел неверным), компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. и штраф в размере 1,525 млн руб. Удовлетворить другие требования суд отказался.

Встречные исковые требования «Л1-1» удовлетворили полностью. Что касается вопроса об исковой давности, то суд счел, что он начинается с 4 июня 2015 года – даты передачи Петровой квартиры, а следовательно, не пропущен. В итоге суд произвел зачет, в результате которого с ООО «Л1-1» в пользу Петровой взыскали 4,14 млн. Апелляция, суд Ямало-Ненецкого АО, оставила решение без изменения.

Верховный суд определил сроки давности

Тогда компания обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Ее представители настаивали на том, что первая инстанция и апелляция неправильно посчитали, с какого момента надо считать исковую давность.

Коллегия по гражданским спорам ВС под председательством судьи Вячеслава Горшкова не согласилась с нижестоящими судами. Срок исковой давности по делу составляет три года и согласно п. 1 ст. 196 ГК начинается со дня, когда лицо должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения – по окончании срока исполнения, напомнил ВС в определении. Применительно к делу, начало срока течения исковой давности – не дата передачи объекта в 2015 году, а момент, когда квартира должна была быть передана Петровой в 2009 году. Интересно, что при этом неустойку нижестоящие суды посчитали исходя из того, что суд право покупательницы на получение квартиры было нарушено с 1 апреля 2009 года. Выводы судов в ВС сочли взаимоисключающими и отправили дело на пересмотр в апелляцию.

Читать еще:  Встречное исковое заявление о взыскании алиментов образец

Сколько составляет исковая давность по неустойке ДДУ?

В юридической практике исковая давность означает срок, в течение которого лицо может обратиться в суд и защитить свои права. Если этот срок пропущен, суд будет иметь полное право отклонить иск к застройщику, даже в том случае, если права дольщиков действительно нарушены. Для разных категорий споров установлены разные сроки, а что касается взыскания неустойки по ДДУ, то исковая давность составляет 3 года. Однако важный нюанс относительно методики подсчёта, и суд может применить любой из них:

  • исковая давность начинает отсчитываться с момента нарушения условий договора долевого участия, то есть, с первого дня просрочки. Для примера: если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2017 года, то иск можно подать только до 1 сентября 2020, и, соответственно, в исковые требования можно включить компенсацию только за эти три года;
  • отсчет срока ведется в обратном порядке – от момента передачи квартиры дольщикам. К примеру, недвижимость была передана 1 марта 2017 года, значит, неустойку можно требовать только за предыдущие 3 года (или меньше, если просрочка заняла меньший срок).

Чаще всего суды руководствуются ст. 220 Гражданского кодекса РФ, согласно которой срок давности отсчитывается с момента, когда обязательство должно быть исполнено – то есть, отсчет ведется от даты передачи недвижимости на 3 года назад.

Вне зависимости от методики расчета исковой давности, получается, что взыскать неустойку за срок, превышающий 3 года, невозможно. Однако на практике дольщик имеет такую возможность: в исковом заявлении указывается требование взыскать неустойку за полный срок нарушения условий договора, а исковая давность может примениться только в том случае, если об этом заявит представитель застройщика. На практике подобные судебные тяжбы часто игнорируются строительной компанией, и суд может взыскать полную сумму компенсации.

2. Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ

Наиболее распространенная причина расторжения договора с застройщиком — нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. Если дольщик расторгает договор, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Застройщики освобождены от выплаты этих процентов за период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года.

Недобросовестные застройщики и до карантина не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Добиваться возврата денег приходилось через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ст. 333 ГК РФ — не редкость. Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически воспримут введенную меру как разрешение безнаказанно (безвозмездно) удерживать деньги дольщика.

Можно, конечно, обратиться в суд. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что более 9 месяцев.

Читать еще:  Срок исковой давности по оспоримым сделкам мти

Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2020 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект. Застройщик за это отвечать не будет. Да и что с ним будет к этому времени — большой вопрос.

Когда начинается просрочка

Теперь необходимо рассмотреть вопрос, который очень часто является спорным для суда, а именно, в какой момент начинает действовать просрочка согласно договору долевого участия, между застройщиком и заказчиком.

Точно установленная дата завершения действия договора и начала действия нарушения по нему позволит более точно определить количество дней, за которые приобретатель недвижимости может получить в выплаты виде неустойки.

Гражданский кодекс устанавливает, что рассрочка считается в следующий день, идущий после установленного в договоре, при передаче квартиры приобретателю или согласно договору долевого участия.

Например, если застройщик обязан передать объект недвижимости приобретателя в установленный и прописанный срок до 01.01.2019 г, днем просрочки будет считаться следующий после него день, а именно 02.01.2019 г.

Важно обратить внимание на тот момент, что ряд застройщиков, как показывает практика, не всегда точно указывают дату, при которой они обязуются передать объекты недвижимости приобретателю. Такие действия отмечаются как намеренные чтобы у приобретателя недвижимости по ДДУ не было возможности взыскать неустойку в случае просрочки.

Правовая основа урегулирования вопросов получения неустойки по истечении срока исковой давности

До непосредственного начала строительства фирма-застройщик и жилец подписывают тематическое соглашение, в котором указывается, в какие сроки строительная компания обязуется передать в эксплуатацию второй стороне простроенный объект. Неисполнение данного требования является самым частым нарушением в судебной практике. Законодатель утверждает, что за него положено возмещение неустойки.

В Федеральном законе №214 обозначен способ ее расчета. Так, данный ФЗ определяет объем неустойки, как 1/150 ставки Центрального Банка РФ от полной стоимости строительного соглашения за каждые сутки просрочки. Исходя из ГК РФ, неустойка — это один из методов гарантирования потенциальному собственнику жилплощади в новостройке своевременной передачи причитающейся по закону собственности в его владение и эксплуатацию или получения компенсации за несоблюдение второй стороной оговоренных сроков. При этом кодексом определяется период, в который неудовлетворенной стороне нужно требовать полагающуюся по закону компенсацию. Исходя из ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности по вопросам выплаты неустойки застройщиком дольщику стандартен для юридической практики и составляет три календарных года.

Срок исковой давности начинает исчисляться от момента, в котором жилец узнает (или должен был узнать) о факте ущемления его свобод и прав. В условиях, когда в строительном соглашении прописан срок сдачи объекта, исковая давность начинается с первого дня окончания данного периода.

В некоторых ситуациях судебной инстанцией может быть продлен срок исковой данности. К ним относится тяжелая болезнь инвестора или подтвержденное соответствующими медицинскими документами заболевание, зафиксированное в последние шесть месяцев исковой давности.

Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Читать еще:  Возвращение искового заявления в гражданском процессе

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

  • Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. Откроется в новой вкладке.»>здесь.
  • Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
  • Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
  • Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается. Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Допустим, ставка рефинансирования на день фактической передачи квартиры дольщику равна 9%. Цена квартиры по договору 3 000 000 руб. В ДДУ указана дата передачи квартиры дольщику «не позднее 31.03.2017», значит, начало просрочки считается с 01.04.2017. Квартира фактически передана дольщику по Акту приема-передачи 01.07.2017, значит, просрочка составляет 3 месяца, т.е. в данном случае 91 день.

Итого, имеем следующий размер неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ:

Размер неустойки = 1/150 Х 0,09 Х 3 000 000 Х 91 = 163 800 руб.

И если нерадивый Застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).

Примечание. В 2020 году, в качестве антикризисных мер для поддержки строительного сектора Правительством РФ было введено временное смягчение норм законодательства в отношении застройщиков. В частности, неустойки, штрафы и пени за задержку сроков строительства не будут начисляться в период с начала апреля и до конца 2020 года.

Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).

Суд, однако, имеет право уменьшить размер неустойки (в соответствии со Откроется в новой вкладке.»>ст.333, ГК РФ), если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения Договора долевого участия в строительстве.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector