Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Право на удержание имущества арендатора

Право на удержание имущества арендатора

Нередко арендодателю приходится иметь дело с целым спектром нарушений договора аренды, особенно когда речь идёт о нежилых помещения. Самое распространённое нарушение – оплата за пользованием объектом.

В ином случае долг за оплату и отказ освободить помещение, когда сроки аренды прошли.

Конечно, в таком случае можно отключить коммуникации, однако есть и другие способы получить свои деньги. В данном материале мы рассмотрим арендные споры и расскажем, чем поможет адвокат по арендным спорам .

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:

+7 (343) 383-59-64

Незаконное самоуправство арендатора

Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.

Когда арендодатель совершает незаконное удержание?

Известны случаи, когда действия, которые совершаются в отношении имущества противоречат законодательству. Иногда арендодателю могут быть выдвинуты обвинения даже в краже имущества, ограблении. Вот так проявляется самоуправство с его стороны, соблазн завладеть чужим всегда остается, особенно если успокаивать себя словами: так он мне все равно должен. Но здесь есть спорный момент — любое удержание имущества со стороны арендодателя применимо только по отношению к вещам, которые принадлежат по праву собственности должнику-арендатору. Таким образом, если будут соответствующие документы, то арендодатель не может удерживать чужые вещи и должен вернуть их по требованию. Но тут тоже возникают нюансы, которые решаются в судебном порядке.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» даны разъяснения, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Захват имущества помимо воли арендатора, а также препятствование в вывозе имущества в период действия договора аренды будет являться незаконным.

Но что делать, если арендодатель удерживает имущество арендатора, даже если присутствуют спорные моменты, которые явно могут решиться в пользу последнего? В таком случае суд решит все вопросы и разберется.

Удержание имущества должника: что нужно знать?

Большинство отношений по аренде основываются не только на договорном аспекте, но и на доверии арендодателя к арендатору. Законом предусматривается процедура удержания имущества арендатора в случае невыполнения его финансовых обязательств, однако, чтобы провести данный процесс в рамках закона, необходимо знать все его тонкости и нюансы.

Чем является по своей правовой природе удержание имущества должника?

На данный момент в законодательстве удержание имущества арендатора – это один из способов обеспечения его обязательств. Оно не может быть следствием захвата вещи помимо воли должника. В 2002 году Высший Арбитражный Суд РФ постановил, что законное удержание подразумевает оставление арендатором имущества в помещении собственника после истечения срока аренды. При этом неправомерным будет изъятие товара, предназначенного для продажи и хранящегося в арендуемом помещении, помимо воли арендатора.

Основания для удержания имущества

Имущество должника может временно оказаться во владении его кредитора на законных основаниях при наличии некоторых обстоятельств.

Зачастую арендатор выезжает из занимаемого им помещения после окончания срока аренды, однако имеет долг по арендной плате. Если должник оставляет свое имущество и не вывозит его, не реагируя на требования арендодателя полностью освободить помещение, в силу вступает закон об удержании. Так, арендодатель может хранить имущество должника для обеспечения выполнения своего требования об уплате задолженности. Законность владения в этом случае основывается на наличии фактических действий арендатора по оставлению своего имущества независимо от условий договора аренды.

Иной вариант предполагает прописанное в договоре условие о праве арендодателя на ограничение доступа в помещение в случае просроченной выплаты (от двух месяцев). В подобной ситуации законность владения будет основываться на заключенном договоре.

При заключении договора важно учитывать понятие соразмерности – по ГК РФ стоимость имущества, удерживаемого во владении арендодателя при задолженности должна примерно равняться сумме долга. В противном случае, при продаже арендодатель может получить выручку, превышающую сумму долга, что будет расценено как мошенничество.

Правила и особенности проведения процедуры

Чтобы процедура была произведена в рамках закона, арендодателю необходимо убедится, что договор аренды не запрещает подобные действия. Процедура обязана соответствовать следующим условиям:

  1. Производиться исключительно после окончания срока действия договора.
  2. Сопровождаться составлением акта описи имущества или актом.
  3. Предполагать письменное официальное уведомление арендатора о процедуре.
Читать еще:  Облагаются ли налогом на имущество пенсионеры

Независимо от статуса сторон (юридические или физические лица) закон предъявляет следующие ограничения к проведению процедуры:

  • отсутствие оформленного договора между сторонами;
  • не истекший срок действия договора;
  • отсутствие акта или описи;
  • отсутствие уведомления должника о начале процедуры.

Чтобы исключить возможные риски неуплаты аренды, арендодателю требуется правильно оформить договор аренды, заранее включив в него пункт о возможности удержания материальных ценностей. В случае необходимости судебного разбирательства наличие подобных условий в соглашении станет значительным аргументом в пользу пострадавшей стороны.

Арендатор же, напротив, должен быть заинтересован в том, чтобы к нему не была применена подобная процедура. Поэтому ему стоит настаивать на оформлении договора, в котором содержится пункт с запретом на удержание имущества в случае неоплаты. Однако и при отсутствии данного условия арендатор способен защитить свои интересы, предоставив в суде доказательства своих финансовых затруднений и документы, подтверждающие регулярные арендные выплаты в прошлом.

Условия возврата имущества

При удержании имущества на законных основаниях его возврат может осуществляться только при условии погашения имеющейся задолженности. При этом проверка состояния имущества должника проводится по описи. В случае порчи материальных ценностей в период их хранения у арендодателя арендатор может предъявить ему претензию на основании составленной описи.

Последствия незаконного удержания

При отсутствии оснований для законного удержания имущества по закону арендодателя можно обвинить в самоуправстве (п. 1 ст. 330 УК РФ). В таком случае предусмотрены следующие виды ответственности:

  • штраф в размере от 80 000 рублей;
  • обязательные работы до 480 часов;
  • исправительные работы до двух лет;
  • лишение свободы на срок до 6 месяцев.

Образцы документов

Удержание материальных ценностей всегда осуществляется по строгому алгоритму, который включает оформление необходимых документов.

Акт удержания имущества

По истечению срока действия договора (обычно документ составляется на полгода) можно приступать к составлению описи или акта удержания. Данный документ оформляется в присутствии сторонних лиц (незаинтересованных свидетелей), нотариально заверяется. В акт вносятся сведения о материальных ценностях арендатора, стоимость которых покрывает сумму долга.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

Читать еще:  Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

Незаконное удержание и нарушение норм законодательства

Все процессы, связанные с передачей средств за аренду, должны подтверждаться каким-либо платежным документом, ведь существует множество примеров мошенничества как со стороны арендатора, так и арендодателя. Если при осуществлении безналичного расчета по арендной плате можно доказать факт оплаты по договору (чеки, выписка банка и т. д.), то если платежи поступают за наличные, то это многократно повышает все риски. Поэтому при проведении процедуры удержания необходимо четко следовать букве закона.

Если арендодатель изъял имущество, нарушив выше указанные пункты, то речь о незаконном присвоении имущества или самоуправстве, что несет за собой привлечение к ответственности и ряд санкций:

  • начисление штрафа в размере от 80 тыс. рублей;
  • общественные работы с минимальным сроком 480 часов;
  • привлечение к исправительным работам на срок 2-5 лет;
  • лишение свободы от 6 месяцев до 5 лет.

Градация наказания зависит от стоимости незаконно присвоенного имущества, а также наличия дополнительных отягчающих обстоятельств (угроз).

Удержанное имущество может быть возвращено должнику в том случае, если он погасит свои обязательства и сможет договориться с кредитором об отсрочки реализации. Возврат имущества осуществляется согласно ранее составленной описи. Если арендатор обнаружит пропажу материальных ценностей (а было оговорено, что кредитор не будет их продавать) или же нарушена их целостность, то он имеет полное право требовать компенсацию, возврат или полную замену испорченных предметов. Данная норма закона очередной раз подтверждает то, что на момент составления описи должны браться во внимания все ключевые факторы и характеристики собственности.

Какие документы оформлять при описи и удержании имущества

Статья 360 ГК РФ предусматривает, что требования арендодателя в рассматриваемом случае удовлетворяются точно также, как и права любого другого кредитора. При этом используются правила о залоге, и удерживаемое имущество приравнивается к заложенному.
Если между залогодателем и держателем нет соглашения о внесудебной реализации, значит, кредитор может пустить имущество с «молотка» сразу как получит решение суда.

Стоит учесть, что если продажа имущества принесет больше денег, чем имеющийся размер задолженности, то разница должна быть возвращена должнику с назначением платежа.

Помимо основной задолженности и пени за счет реализации закрываются расходы на проведение торгов, транспортировку продаваемых объектов и упаковку.
В случае если должник был признан банкротом, арендатор обязан передать удерживаемое имущество в конкурсную массу. Сам же кредитор встанет в 3 очередь в общем реестре.

Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности — основания, оформление, нюансы

Большинство отношений по аренде основываются не только на договорном аспекте, но и на доверии арендодателя к арендатору. Законом предусматривается процедура удержания имущества арендатора в случае невыполнения его финансовых обязательств, однако, чтобы провести данный процесс в рамках закона, необходимо знать все его тонкости и нюансы.

  1. Чем является по своей правовой природе удержание имущества должника?
  2. Основания для удержания имущества
  3. Правила и особенности проведения процедуры
  4. Условия возврата имущества
  5. Последствия незаконного удержания
  6. Образцы документов
  7. Акт удержания имущества
  8. Уведомление об удержании имущества арендатора

Чем является по своей правовой природе удержание имущества должника?

На данный момент в законодательстве удержание имущества арендатора – это один из способов обеспечения его обязательств. Оно не может быть следствием захвата вещи помимо воли должника. В 2002 году Высший Арбитражный Суд РФ постановил, что законное удержание подразумевает оставление арендатором имущества в помещении собственника после истечения срока аренды. При этом неправомерным будет изъятие товара, предназначенного для продажи и хранящегося в арендуемом помещении, помимо воли арендатора.

В соответствии с пунктом 1 ст. 359 Гражданского кодекса РФ арендодатель, у которого присутствует вещь должника, имеет право хранить ее до тех пор, пока долговое обязательство не будет выполнено.

Основания для удержания имущества

Имущество должника может временно оказаться во владении его кредитора на законных основаниях при наличии некоторых обстоятельств.

Читать еще:  Возврат займа учредителю имуществом предприятия

Зачастую арендатор выезжает из занимаемого им помещения после окончания срока аренды, однако имеет долг по арендной плате. Если должник оставляет свое имущество и не вывозит его, не реагируя на требования арендодателя полностью освободить помещение, в силу вступает закон об удержании. Так, арендодатель может хранить имущество должника для обеспечения выполнения своего требования об уплате задолженности. Законность владения в этом случае основывается на наличии фактических действий арендатора по оставлению своего имущества независимо от условий договора аренды.

Иной вариант предполагает прописанное в договоре условие о праве арендодателя на ограничение доступа в помещение в случае просроченной выплаты (от двух месяцев). В подобной ситуации законность владения будет основываться на заключенном договоре.

При заключении договора важно учитывать понятие соразмерности – по ГК РФ стоимость имущества, удерживаемого во владении арендодателя при задолженности должна примерно равняться сумме долга. В противном случае, при продаже арендодатель может получить выручку, превышающую сумму долга, что будет расценено как мошенничество.

Правила и особенности проведения процедуры

Чтобы процедура была произведена в рамках закона, арендодателю необходимо убедится, что договор аренды не запрещает подобные действия. Процедура обязана соответствовать следующим условиям:

  1. Производиться исключительно после окончания срока действия договора.
  2. Сопровождаться составлением акта описи имущества или актом.
  3. Предполагать письменное официальное уведомление арендатора о процедуре.

Независимо от статуса сторон (юридические или физические лица) закон предъявляет следующие ограничения к проведению процедуры:

  • отсутствие оформленного договора между сторонами;
  • не истекший срок действия договора;
  • отсутствие акта или описи;
  • отсутствие уведомления должника о начале процедуры.

Если должник не желает реагировать на требования арендодателя об оплате долга, пострадавшая сторона имеет право реализовать его имущество. Процедура продажи проводится на публичных торгах в законодательно установленном порядке.

Чтобы исключить возможные риски неуплаты аренды, арендодателю требуется правильно оформить договор аренды, заранее включив в него пункт о возможности удержания материальных ценностей. В случае необходимости судебного разбирательства наличие подобных условий в соглашении станет значительным аргументом в пользу пострадавшей стороны.

Арендатор же, напротив, должен быть заинтересован в том, чтобы к нему не была применена подобная процедура. Поэтому ему стоит настаивать на оформлении договора, в котором содержится пункт с запретом на удержание имущества в случае неоплаты. Однако и при отсутствии данного условия арендатор способен защитить свои интересы, предоставив в суде доказательства своих финансовых затруднений и документы, подтверждающие регулярные арендные выплаты в прошлом.

Условия возврата имущества

При удержании имущества на законных основаниях его возврат может осуществляться только при условии погашения имеющейся задолженности. При этом проверка состояния имущества должника проводится по описи. В случае порчи материальных ценностей в период их хранения у арендодателя арендатор может предъявить ему претензию на основании составленной описи.

Последствия незаконного удержания

При отсутствии оснований для законного удержания имущества по закону арендодателя можно обвинить в самоуправстве (п. 1 ст. 330 УК РФ). В таком случае предусмотрены следующие виды ответственности:

  • штраф в размере от 80 000 рублей;
  • обязательные работы до 480 часов;
  • исправительные работы до двух лет;
  • лишение свободы на срок до 6 месяцев.

Образцы документов

Удержание материальных ценностей всегда осуществляется по строгому алгоритму, который включает оформление необходимых документов.

Акт удержания имущества

По истечению срока действия договора (обычно документ составляется на полгода) можно приступать к составлению описи или акта удержания. Данный документ оформляется в присутствии сторонних лиц (незаинтересованных свидетелей), нотариально заверяется. В акт вносятся сведения о материальных ценностях арендатора, стоимость которых покрывает сумму долга.

Найти образец документа вы можете здесь: https://yadi.sk/i/OLtdYLey3YGGT8

Уведомление об удержании имущества арендатора

После оформления бланка описи и его нотариального подтверждения документ прикладывается к официальному уведомлению об удержании и отправляется должнику по почте с указанием даты вручения. Спустя три дня арендодатель вправе забрать описанное имущество и перевезти его на новое место хранения.

Пример извещения: https://yadi.sk/d/kregEJgM3YGH6L

Таким образом, удержание имущества должника является законной процедурой только при условии наличия оформленного договора с указанием сроков аренды. В таком случае при задолженности арендодатель имеет право изъять материальные блага должника.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 577-00-25, доб. 591

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 425-66-30, доб. 591

Также вы можете задать вопрос онлайн-консультанту:

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector