Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

  1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
  2. Крыша.
  3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
  4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
  5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
  6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
  7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
  8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
  9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Основной федеральный документ, регулирующий хозяйственно-правовые отношения, связанные с эксплуатацией объектов, предназначенных для общего пользования жильцов многоквартирного дома – это Жилищный Кодекс РФ.

Во исполнение данной нормативной базы, Правительством РФ дополнительно были приняты иные нормативные акты:

  • Постановление № 491, которое определяет основные требования, предъявляемые к эксплуатации общих имущественных объектов и круг лиц, несущих ответственность за их восстановление/содержание/ремонт.
  • Постановление № 290 (от 27.03.2018), согласно которому определен минимальный список предполагаемых услуг, предназначенных для каждого объекта, находящегося в общем пользовании.
  • Постановление № 416, которое устанавливает стандарты управления МКД – ведение ремонтно-технического документооборота, определение объема обслуживающих работ, порядок/условия прекращения имущественных отношений.
  • Постановление Госстроя РФ № 170, которое более подробно утверждает стандарты, касающиеся эксплуатации общего жилищного комплекса (периодичность, условия, правила проведения восстановительных работ, включая сезонные).
  • Специализированные объединения либо ТСЖ, которые представляют собой определенный вид ТОО, зарегистрированный в качестве коммерческого объединения (в члены правления входят владельцы жилых помещений). ТСЖ может обслуживать МКД самостоятельно либо привлекать для этой цели специальные организации (ст. 291 ГК РФ и ст. 135 ЖК).
Читать еще:  Нотариальное соглашение о разделе имущества супругов образец

Как определить состав общедомового имущества?

Соответственно ст. 36 ЖК состав ОДИ включает в себя:

  • всё то, что не является составной частью квартир и предназначено для обслуживания более чем одной квартиры: площадки, лестницы, лифты и их шахты, коридоры, бытовые помещения (чердак, подвал и т. д.);
  • другие помещения, которые используются для проведения досуга и других мероприятий;
  • крыша дома, ограждения, сантехоборудование, электрообрудование;
  • территория, на которой расположен дом, и придомовой участок.

При этом размер доли собственности в недвижимости пропорционален доле в ОДИ для жильца (ст. 37 ЖК).

Информация обо всех перечисленных объектах содержится в едином госреестре недвижимости и технических документах на здание, а также в земельном кадастре. Если в технической документации имеется расхождение с данными единого госреестра, то правильными считаются именно последние.

Проблемы с определением того, что входит в общее имущество дома

Несмотря на то что понятие и перечень общего имущества детально урегулированы законодателем, на практике возникают проблемы с разграничением того, что относится к общему имуществу многоквартирного дома. Основные вопросы, которые нередко передаются на рассмотрение судов, касаются:

  • разграничения личного и общего инженерного оборудования;
  • владения и распоряжения подвалами;
  • владения и распоряжения землей, на которой стоит дом.

Разграничение личного и общего инженерного оборудования

Вопрос о разграничении личного и общедомового инженерного оборудования – это камень преткновения в спорах между УК/ТСЖ (управляют общедомовым владением) и собственниками помещений в МКД.

Инженерные сети имеют свойство выходить из строя. Например, если ломается часть системы водоснабжения, то чье-то имущество может пострадать от затопления. Кто должен платить пострадавшему? Собственник имущества, а именно сломанной инженерной сети. Потому между владельцами квартир в МКД и УК/ТСЖ нередко возникают судебные споры о границах ответственности.

Источник: zaomos.news

На основании судебной практики и Постановления Правительства РФ № 491 мы составили для вас таблицу, позволяющую разграничить общедомовое и личное имущество.

СПРАВКА: Внешней границей инженерных сетей является внешняя граница стены МКД (для газоснабжения – место соединения первого запорного крана с внешней сетью), а граница ответственности долевых собственников имущества МКД – место соединения общего прибора учета с инженерной сетью.

Владение и распоряжение подвалами

Проблема с определением собственника подвалов в первую очередь возникает в отношении тех домов, которые были построены еще в период СССР до появления права частной собственности. До 1990-х годов все МКД, квартиры в них и помещения общего пользования были в публичной собственности (как правило, на ПС у муниципальных образований). Когда началась приватизация квартир, автоматически появилось и общее имущество в многоквартирных домах.

Читать еще:  Договор временного пользования имуществом образец

Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома, мы уже перечисляли. В списке были технические подвалы. В каждом подвале МКД расположены какие-либо инженерные сети, из чего должно следовать, что любой подвал – общедомовое имущество. Но на практике все намного сложнее.

Источник: unsplash.com

В 2016 г. Верховный Суд РФ рассматривал спор по иску собственников квартиры в МКД к городскому департаменту об истребовании из незаконного владения подвального помещения МКД. Часть спорного подвального пространства сдавалась городом в аренду, часть занималась инженерными коммуникациями.

Суд выработал в данном споре следующие важные правовые позиции:

  • с момента приватизации хотя бы одной комнаты/квартиры в МКД дом перестает быть муниципальной собственностью, потому владелец подвала определяется на время приватизации первого помещения в МКД;
  • подвал на дату первой приватизации мог быть сформирован и выделен как объект самостоятельного использования для целей, не связанных с обслуживанием дома – в таком случае долевая собственность владельцев помещений в МКД на него не возникает;
  • подвалы, которые не выделены для самостоятельного использования, переходят в долевую собственность жильцов МКД;
  • при этом надо учитывать, обслуживает ли фактически подвал более одного помещения в доме.

Данная позиция применяется и к подвальным помещениям домов, построенных после появления частной собственности в РФ. Рассматривая споры по поводу определения владельцев подвальных помещений, суды в первую очередь учитывают, является ли подвал самостоятельным объектом или только лишь вспомогательным помещением, и оформлен ли подвал как самостоятельный объект недвижимости (регистрация в ЕГРН).

Какая ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право. Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества. По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:

  • причинен вред общему имуществу по вине собственников помещений или же наоборот – в случае их бездействия;
  • произошла авария, возникшая не по вине управляющей организации: поджог, акт вандализма и пр.;
  • собственники использовали общее имущество не по назначению;
  • произошел конструктивный износ элементов или инженерных коммуникаций, в случае, когда собственники не выполнили своевременный капитальный ремонт.

Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.

Читать еще:  Бесхозяйное имущество гражданский кодекс

Как можно арендовать общедомовое имущество?

Оформление аренды общедомового имущества возможно только с учетом всех необходимых требований, которые подразумевают общее собрание собственников жилья, при этом кворумом признается присутствие на собрании 2/3 от общего числа всех владельцев квартир в данном многоквартирном доме.

На собрании обсуждаются варианты и принимается решение о том, кто именно будет заключать договор от имени всех собственников. Это может быть как физическое лицо, так и юридическое, также данную функцию может выполнять один из собственников жилья в доме, помещение которого предполагается передать компании-арендатору, либо стороннее лицо, не являющееся собственником. Либо это может быть управляющая компания, товарищество собственников жилья, которым собственники доверяют заключение договора аренды.

Договор также прописывает цель расходования тех средств, которые будут получены в результате сдачи в аренду общедомового имущества, подробный регламент какое помещение или часть его сдается в аренду, на какой срок, при каких условиях.

Существуют ограничения для сдачи в аренду, например, лестниц и лестничных клеток целиком. Это нарушит права собственников. Но при этом частичная сдача объектов в аренду возможна. И если на общедомовом собрании будет принято решение сдать в аренду часть лестничной клетки или холла под установку, например автомата по продаже еды и напитков, то это не противоречит закону. Важно, чтобы арендованная часть никак не препятствовала свободному передвижению жильцов. Часть сдаваемой в аренду территории сохранит статус общедомового имущества, доступ к нему не будет ограничен и права собственников не будут нарушены.

Использование и содержание общедомового имущества

Содержится такое имущество, по постановлению правительства № 354 от 6.5.2011 года, за счёт жильцов, вне зависимости от присутствия счётчиков. В оплату коммунальных расходов включены общедомовые нужды (ОДН), их оплачивают квартиросъёмщики и собственники квартир в многоквартирных домах.

ОДН требуют постоянных мероприятий, помогающих поддерживать дом в надлежащем виде. Такие мероприятия имеют отношение к коллективному имуществу, в том числе подъездов, кровли, лестниц, чердаков и подвалов в жилом доме.

Также передача такой собственности в безвозмездное пользование допустима при 100% согласии собственников всех жилых и нежилых помещений, согласно статье 36 ЖК РФ пункта 3. Но для сдачи его в аренду нужны голоса собственников, владеющих 2/3 жилых и нежилых площадей помещений. Денежные компенсации за аренду, вырученные при этом, распределяются среди всех собственников эквивалентно их долевой собственности.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector