Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто отвечает за содержание общего имущества при «непосредственном управлении»

Один из способов управления небольшими домами – это непосредственное управление. Он предполагает, что собственники по результатам общего собрания могут заключить договоры на содержание и ремонт общедомового имущества с какой-либо организацией, которая занимается такими работами. Часто это те же управляющие организации, только привлекаются они для содержания жилья не на основании договоров управления, а договоров технического обслуживания, эксплуатации жилого фонда, подряда и т.д.

Нарушение правил содержания в таких случаях грозит административной ответственностью по ст. 7.22 Кодекса РФ об административных нарушениях.

Если бы в доме был выбран способ управления – управляющей организацией, и с ней были бы заключены договоры управления, то ответственность в таком случае наступила бы за «нарушение лицензионных требований» по ст. 14.1.3 КоАП РФ (в большинстве случаев).

В последнем случае штрафы значительно крупнее. Тем не менее, даже сравнительно небольшие наказания в первом случае могут оспариваться настойчивыми компаниями до самого Верховного Суда РФ.

Пример такой настойчивости – дело № А27-4821/2019, которое началось в Кемеровской области.

Жилищная инспекция проверила содержание общего имущества в доме, в котором был выбрано непосредственное управление. В подвале дома обнаружились проблемы с канализацией, за что обслуживающую дом компанию привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде штрафа 40 000 руб.

Общедомовое имущество принадлежит всем собственникам помещений

Собственники квартир владеют двумя видами имущества: личным и общедомовым. Все, что находится в квартире, — личное, а все, что обеспечивает работу всех систем дома, — общедомовое. Общее принадлежит жильцам на праве общей долевой собственности, то есть каждому соразмерно правам на квартиру. Общедомовое имущество, в частности, — это механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование дома — и радиаторы в том числе.

Если жилой дом обслуживает управляющая компания, то именно она отвечает за то, как выполняются работы, оказываются услуги и содержится общее имущество.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.

Куда жаловаться в случае претензий по качеству получаемых услуг

Прежде чем подавать претензию в контролирующие или судебные органы, попробуйте написать жалобу непосредственно в офис управляющей компании. Как правило, большинство вопросов разрешается на этом этапе. Если результата не последует, или он вас не устраивает – обратитесь в надзорные органы, не забыв приложить свое заявление в УК и ее ответ: ГЖН (Государственная жилищная инспекция); Роспотребнадзор; Прокуратура.

Читать еще:  Справка об отсутствии обременения на недвижимое имущество

ВАЖНО: подготовьте все заявления в двух экземплярах – для органа, куда подаете жалобу и для себя с отметкой о принятии.

В обращении подробно опишите нарушение и приложите документальные доказательства (фотографии, результаты экспертизы, акты и т.п.). Обратите внимание, что при подаче письменного заявления вы должны получить ответ в течение 30 дней.

Если в ходе проверки надзорными органами факты нарушения подтвердятся, то управляющая компания будет оштрафована и обязана устранить выявленные несоответствия. Примерные сроки для выполнения такого предписания составляют один месяц.

Однако если цель жалобы ㅡ компенсация причиненного вам ущерба (например, плохо закрепленный столб упал на автомобиль), то обращаться за помощью необходимо в суд.

Выстроенная коммуникация жильцов с управляющей компанией снижает риски обращения потребителей с жалобами в вышестоящие инстанции. Для поддержания контактов с потребителями есть удобный инструмент — мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет. Подробнее о возможностях приложения вы можете прочитать здесь.

Куда жаловаться?

Требовать возмещения убытков, связанных с нарушением норм по предоставлению услуг, имеет право каждый потерпевший, включая граждан, не состоявших в договорных отношениях с УК.

В соответствии с главой 59 ГК РФ владельцы и жильцы многоквартирных домов получают возмещение ущерба, причиненного имуществу или здоровью, вследствие поставки некачественных услуг или недостоверной информации.

Для компенсации ущерба необходимо судебное решение.

Основанием для подачи иска являются документы, подтверждающие факт нарушения законодательства, экспертная оценка, показания свидетелей и другие.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства

Бывает, что управляющая компания не выполняет свои обязательства, а только наживается на собственниках недвижимости. Владельцы квартир могут в корне изменить ситуацию. Например, можно организовать общее собрание жильцов и принять решение о расторжении договора с УК, затем предоставить его компании и организовать товарищество собственников жилья либо передать дом в управление другой организации. Если проблема несущественная, например, не оказана всего одна услуга из большого перечня, попробуйте решить ситуацию мирно. Свяжитесь с руководством УК и выясните, в чем причина: возможно, дело просто в человеческом факторе, и после вашего обращения ситуация нормализуется.

Если нарушения критичны, УК отказывается расторгать с вами договор, обманывает, что это невозможно или препятствует смене компании другим образом, нужно действовать решительно. Первый шаг — составление письменной претензии на имя руководителя управляющей компании. Напишите претензию и укажите в ней:

имя должностного лица, которому составляете претензию — обычно это руководитель управляющей компании;

свои данные — фамилию, имя, отчество, адрес фактической регистрации;

суть претензии — попросите обосновать, почему какие-то услуги не были оказаны, куда израсходовали деньги или почему компания не выполнила запланированные работы;

дату, подпись и ее расшифровку.

Обязательно составьте претензию в двух экземплярах. Один вы отдадите представителю УК, а второй оставите у себя. На вашем экземпляре должны поставить отметку о принятии с подписью должностного лица, например, секретаря, и печатью организации. При подаче претензии вам сообщат срок, в течение которого направят письменный ответ. Его может устанавливать сама УК, но обычно он не превышает 30 рабочих дней.

Если управляющая компания не ответила ничего или прислала банальную отписку, можете жаловаться в вышестоящие надзорные органы. Например, написать заявление в прокуратуру, составить обращение в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию. Государственные органы будут обязаны провести проверку и при выявлении серьезных нарушений принять меры. Например, привлечь УК к административной ответственности или подать в суд. Написать исковое заявление в суд вы можете и самостоятельно, но для этого нужно обратиться к опытному юристу. Лучше работают коллективные заявления: чем больше людей выскажут свое недовольство, тем выше шанс выиграть суд.

Читать еще:  Как разделить совместно нажитое имущество после развода

Управляющая компания — юридическое лицо, которое управляет многоквартирным домом. У него есть много обязанностей: следить за качеством оказания коммунальных услуг, выполнять текущий ремонт общедомового имущества, осматривать дом и выявлять неисправности, подготавливать МКД к отопительному сезону, отчитываться перед собственниками о проведенных и запланированных работах. Жильцы имеют право контролировать работу УК, писать жалобы. В свою очередь компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои прямые обязанности.

Кто виноват и что делать: ответственность управляющей компании и жильцов

Представитель тульской юридической компании «Решение» рассмотрел ситуации споров с управляющими компаниями.

Каждый, кто живёт в многоквартирном доме, рано или поздно сталкивается с неполадками, вызванными разрушением инженерных сетей (водопровода, отопления и канализации). Даже если вы купили квартиру в новостройке с новыми трубами и радиаторами отопления или полностью сменили все коммуникации, от затопления с верхних этажей и даже прорыва у себя в квартире вы не застрахованы.

Далеко не всегда в порче имущества водой с потолка виноваты нерадивые соседи. Может случиться прорыв труб на техническом этаже, старого стояка канализации, или вода протекает в жилые помещения через прогнившую крышу. Кроме того, затопления часто случаются из-за ветхой или установленной с нарушениями системы отопления.

Бывают и другие неприятности: автомобиль пострадал при падении льда или куска кровли с крыши многоквартирного дома или человек упал на разрушенных ступеньках у подъезда.

Кто должен нести материальную ответственность за порчу имущества и нанесенный вред здоровью в подобных случаях – жильцы или управляющая компания? С просьбой разъяснить эти вопросы мы обратились к специалисту юридической компании «Решение».

Рассмотрим несколько конкретных ситуаций из практики.

Ситуация первая. В квартире произошел прорыв трубы или радиатора отопления, залита квартира этажом ниже. Кто должен возмещать убытки?

Ответственность за исправность общедомового имущества лежит на управляющей компании. Общедомовым считается имущество, выполняющее свои функции для всего дома и жильцов всех квартир. Система отопления принадлежит к общедомовому имуществу, поэтому за её исправность как в технических помещениях, так и в квартирах несёт ответственность управляющая компания. Система отопления в квартире не принадлежит к общедомовому имуществу только в том случае, если трубы, радиаторы отопления в квартире отделены от всей системы дома отдельными запорными устройствами. Во всех остальных случаях за исправностью радиаторов отопления и труб, своевременную их замену и устранение неполадок отвечает управляющая компания, а не жильцы. Это правило не зависит от того, приватизирована квартира или нет. Данное трактование закона подтверждено практикой Верховного суда РФ.

Правила эксплуатации жилфонда обязывают жильцов проводить замену батарей и полотенцесушителей под контролем обслуживающих организаций. УК имеет право запретить установку или замену отопительных приборов в квартире, если они не соответствуют нормам законодательства и проекту этого дома. Поэтому до того, как менять самим радиаторы отопления и переносить трубы в квартире, жители должны согласовать проведение этих работ требования распространяются и на установку водяных тёплых полов. Однако управляющая компания также обязана по закону перед началом отопительного сезона произвести осмотр системы отопления во всех квартирах и убедиться в её исправности. При выявлении самовольного вмешательства в инженерную систему дома УК вправе подать на жильцов в суд для возврата системы в прежнее состояние и для возмещения ущерба.

Если же таких нарушений не было выявлено, то в случае ущерба, причинённого коммунальной аварией, жильцы вправе взыскать с УК как стоимость повреждённого имущества, так и неустойку. Это право регламентируется «Законом о защите прав потребителей» как оказание услуги ненадлежащего качества, повлекшее причинение ущерба. Неустойка рассчитывается из размера 3% от стоимости повреждённого имущества за каждый день, следующий за днём после окончания срока, в который УК должна была ответить потребителю на его претензию (10 дней). Кроме того, судом будет взыскан штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 50% от взысканной суммы.

Читать еще:  Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества

Рассмотрим в цифрах.

Произошло пролитие кипятком квартиры из разрушенной системы отопления, расположенной на чердаке, с повреждением имущества на сумму 200 000 рублей. Неустойка от этой суммы составляет 6000 рублей в день. Суд может длиться 3 месяца. Таким образом, получается внушительная сумма неустойки. Однако при рассмотрении дела суд по закону придерживается нормы разумности, которая ограничивает сумму неустойки приравниванием её к сумме самого ущерба. В нашем примере это не более 200 000 рублей. Плюс будет ещё штраф 200 000 рублей за отказ УК от добровольного удовлетворения требований жильцов.
Такая жёсткая ответственность предусмотрена нашим законодательством для УК, не соблюдающих правила обслуживания общедомового имущества.

Ситуация вторая. Человек споткнулся и упал на разрушенных ступеньках подъезда или из-за плохого освещения в подъезде. Кто должен оплатить ущерб, причинённый здоровью и имуществу (повреждённая одежда и обувь)?

В этом случае также человек может взыскать ущерб с управляющей компании, которая должна следить за надлежащим состоянием ступенек и освещения.

Ситуация третья. Глыба льда упала с крыши на автомобиль. Кто должен оплатить убытки?

УК обязана своевременно удалять наледь с крыш домов, которые обслуживает. Поэтому, когда происходит повреждение имущества упавшим льдом и снегом, отвечать здесь есть нюансы, которые нужно учитывать.

УК обязана возместить только ущерб от повреждения самого имущества. Неустойку и штраф в этом случае с неё взыскать нельзя, т.к. в подобных ситуациях не применяется «Закон о защите прав потребителей».

Чтобы предупредить людей об угрозе падения льда и снега, УК должна повесить на стену объявления и разместить предупреждающие ленты. Если эти предупреждения человеком проигнорированы и имущество пострадало, то УК ответственности не несёт.

Ситуация четвёртая. С крыши дома ветром сорвало кусок покрытия, и он нанёс повреждения автомобилям или иному имуществу. Или на придомовой территории упало дерево и нанесло повреждения. Будет ли отвечать УК?

Здесь решающим фактором является скорость ветра. Если был ветер до 25 м/сек, то, вероятнее всего, будет нести свыше этой цифры, считается ураганным (природная чрезвычайная ситуация), и в этом случае УК уже не обязана возмещать причинённые убытки. То же самое относится и к деревьям, которые растут на придомовой территории. Чаще всего ответственность за ущерб, причинённый падением дерева, несёт администрация или организация, отвечающая за долголетние зелёные насаждения.

С управляющей компании снимает ответственность техногенное или природное происшествие или несоблюдение человеком норм безопасности.

Что нужно сделать, чтобы взыскать с УК ущерб?

  1. В первую очередь нужно зафиксировать все повреждения на видео или фото. При съёмке видео нужно также подробно зафиксировать все повреждения, а в начале обязательно проговорить вслух, какого числа и во сколько случилось происшествие, а также когда, где и кем проводится съёмка. При фотосъёмке на фотографии обязательно должна быть дата.
  2. Составить протокол или акт повреждений, пригласив на место представителей УК, администрации или полиции. При составлении акта нужно внимательно проверить, чтобы должностные лица, его составляющие, внесли в акт и описали подробно все повреждения (полы, стены, потолки, мебель, бытовая техника ).
  3. Пригласить представителей оценочной компании для выяснения суммы ущерба.
  4. Составить претензию с требованием возместить ущерб и отправить её в управляющую компанию. К ней приложить копии акта повреждений или протокола.
  5. Управляющая компания обязана в течение 10 дней рассмотреть вашу претензию. Начиная с 11 дня можно подавать в суд с учётом начисленной неустойки.

«Решение», юридическая компания

Тула, Красноармейский пр., 4, оф. 193
; +7 (920) 772-27-72
юриствправе.рф

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector