Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Балкон это общедомовое имущество или нет

Балкон это общедомовое имущество или нет?

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО : +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня — 21, за месяц — 687, за год — 11 345

Балкон или лоджия – элементы, без которых невозможно себе представить удобную благоустроенную квартиру. Летом они используются в качестве уютного уголка для отдыха, в холодное время года – для хранения продуктов и домашней утвари. Но не все жильцы знают, принадлежат ли лоджии и балконы к категории общедомового имущества или являются собственностью жильцов. Стоит узнать, что по этому поводу говорится в российском законодательстве.

  1. Законодательное регулирование вопроса
  2. Кто должен ремонтировать балкон в МКД?
  3. Как законно утеплить балкон?
  4. Законность размещения баннеров на балконе

Правовые основания

Жилищный кодекс РФ (ЖК) гласит, что правила содержания общего имущества в многоквартирных домах устанавливаются Правительством РФ (ст. 39). Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491).

П/п «В», п. 2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.

Ст.36, ч. 1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.

Законодательные акты не предусматривают отнесения к общедомовой собственности только тех элементов, которые обслуживают несколько помещений. Балконные перекрытия включены в общую целостную конструкцию каждого здания, как ограждающие, обеспечивающие показатели устойчивости, прочности.

Кто должен ремонтировать балконы и лоджии

Как и в случае с остальным общедомовым имуществом, ремонтировать плиты, внешние стены и ограждающие конструкции будет организация, на чьем содержании находится МКД. Это может быть управляющая компания, предприятие ЖКХ, ТСЖ. Если жильцы принимали решение о непосредственном управлении домов, вопросы по ремонту и реконструкции будут рассматриваться на общем собрании.

В зависимости от фактического состояния общедомового имущества, с ним могут проводиться следующие работы:

  • полная или частичная замена, восстановление – для этого проводится реконструкция или капремонт, причем для организации работ нужно заказать проект;
  • текущий ремонт — например, утепление внешних швов между перекрытиями;
  • фасадные работы – изменение цветовой гаммы внешних ограждающих конструкций и стен, возведение малых архитектурных форм и т.д.

Собственники также могут повлиять на проведение указанных работ. Например, общим собранием в МКД может устанавливаться повышенный размер взносов на капремонт, чтобы заменить текущие бетонные плиты на более современные материалы, сделать дополнительное усиление несущей способности. Для старого жилфонда может проводиться утепление всех фасадов, которое затронет и внешние поверхности балконов, лоджий.

Собственник жилого или нежилого помещения отвечает за ремонт своей части имущества:

  1. может проводить косметический и текущий ремонт без каких-либо согласований, если он не затрагивает несущие стены и общее имущество;
  2. может согласовать перепланировку или переустройство, если решил увеличить жилую площадь за счет объема балкона или лоджии (в этом случае происходит увеличение объема отапливаемых площадей, поэтому собственник может столкнуться с отказом);
  3. если балкон находится на первом этаже, можно согласовать перепланировку с обустройством отдельного выхода на улицу (такая практика часто встречается при переводе жилых помещений в нежилые, организации офисных или торговых точек).

Плату за площадь балкона или лоджии собственник вносит с понижающим коэффициентом, так как они относятся к вспомогательным помещениям. Если же часть лоджии или балкона присоединена к комнате, будет сделан перерасчет платежей на основное помещение.

Читать еще:  Покупка арестованного имущества у судебных приставов

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Общая площадь квартиры

В соответствии с законодательством, общей жилой площадью квартиры считается сумма размеров всех комнат. В расчете участвуют также вспомогательные помещения, служащие улучшению условий проживания. К ним относятся балконы и лоджии. Встроенные в многоквартирный дом, они частично принадлежат собственникам и используются последними для необходимых нужд.

Жилищный Кодекс включает вспомогательные комнаты в общую площадь квартиры при продаже, повышая стоимость. Этот пункт также касается факта регистрации жилплощади. Жилищный Кодекс также оговаривает прочие комнаты, участвующие в расчете общего размера квартиры:

  • Пригодные для проживания:
    1. Спальни;
    2. Гостиные;
    3. Рабочие комнаты;
  • Прочие:
    1. Чуланы;
    2. Кухни;
    3. Балконы.

В квартиру может входить более одного балкона, если это предусмотрено проектом.

Жилищный Кодекс (ЖК) предлагает называть размер квартиры «общей площадью». Показатель, определяющий его в квадратных метрах, фиксируется в техническом паспорте соответствующего помещения. Сотрудники бюро технической информации, отвечающие за составление документов, в которых указывают площадь, обязаны отмечать характеристики, предусмотренные проектом.

Важно! Размер вспомогательных помещений зависит от коэффициента, который используют при расчете площади. Для лоджий его принимают равным 1/2, а для балконов — 1/3. При помощи параметра рассчитывают размер пристроек так, чтобы они гармонично вписывались во внешний вид здания, неся пользу жильцу, у которого они в собственности.

Для создания отопления в пристроенном вспомогательном помещении потребуется обратиться к управляющей компании за разрешением. В подобном случае следует помнить, что балкон включат в отапливаемую площадь, за которую потребуется вносить денежные средства. По жилищному законодательству неотапливаемые комнаты не включают в общую площадь квартиры. В управляющих компаниях данный фактор могут не учитывать и присылать завышенные счета.

Установка козырьков и навесов

Потребует согласия собственников. Вопрос решается на общем собрании, при этом «за» должны проголосовать не менее 2/3 от общего числа жильцов.

А также согласования с контролирующими органами, поскольку:

  1. Установленная конструкция затрудняет доступ к балконной плите, расположенной над балконом. Поэтому оценить состояние и провести ремонтные работы проблематично.
  2. Металлическая конструкция, не предусмотренная проектом дома, может усилить нагрузку на балконную плиту и привести к ее обрушению, особенно это касается старых домов.
  3. При неправильном монтаже на козырьках обычно скапливается снег и лед, который, в случае падения может нанести ущерб припаркованным внизу автомобилям или прохожим.

Важно: в случае, если козырек на балкон или навес будут признаны незаконным строением, владельцу «самостроя» придется его демонтировать.

Какими правами и обязанностями обладает собственник

Правовая часть и обязанность жильцов квартиры также обозначается законом, из-за чего перед внесением изменений в балкон, стоит предварительно учитывать особенности собственности и смене стандартного вида продолжения квартиры.

Читать еще:  Срок приобретательной давности на недвижимое имущество составляет

Стандартно балконная часть является общим имуществом, из-за этого права и обязанности по состоянию дополнительной части распределяется между квартирантами и управляющей компанией, распоряжающейся внесением изменений в состояние мкд. За внутреннее обеспечение отвечает собственник жилья, остальные обязанности с него снимаются.

Конкретно квартиранты должны следить за параметрами:

  1. Перилла. При наличии ограждений на балконе, следить за их состоянием должны квартиранты. При их крушении или порче восстановление дополнительного элемента также проводиться за их счет.
  2. Окна. Независимо от того, меняли ли жильцы прежнюю фурнитуру, они несут за нее ответственность и соответствующие обязанности. При рушении стекол и порче другого имущества, отвечают за это жильцы квартиры, так как фактически они обладают окнами и полностью распоряжаются ими.
  3. Двери. Балкон – продолжение квартиры, основная конструкция дома относится к общему имуществу, однако стена прерывается дверью, права для изменения которой ложиться на жильцов.
  4. Дополнительные элементы, установленные на выступающую часть многоквартирного дома. Если вы самостоятельно покрывали открытый балкон, или добавляли козырек, предотвращают протекание влаги, вы несете ответственность и соответствующие полноценные права за обслуживание этих элементов.
  5. Внутреннее оформление. У собственников есть полное право на добавление декора, любое внутреннее оформление балкона. Ограничений в этом параметре товарищество собственников жилья выписать не может, так как жильцы имеют полное право на изменение внутренней обстановки.

Несмотря на мнение, является ли лоджия общедомовым имуществом, управляющей компании, владелец жилой площади имеет полные права на внесение изменений и исправлений в указанные элементы. Однако и обязанности, относящиеся к ним, также относятся к ответственности квартиранта, поэтому вы можете отстаивать в этом плане свои права.

В чьи обязанности входит осуществление ремонта

Ремонт общедомового имущества – фактор, который не всегда положительно решается, из-за неточностей в чтении федеральных законов. Если проблема состоит во внешнем состоянии балкона, его обслуживание и ремонт по закону проводится в качестве общедомового имущества. Однако не всегда возможно сделать это.

Обеспечение восстановления поврежденной структуры выступающей части многоквартирного дома проводиться после обращения в ТСЖ или управляющую компанию, это зависит от того, в чьем управлении находиться дом.

От этого зависит и порядок применения дополнительных мер относительно балкона:

  1. При управлении домом ТСЖ, вопрос выносится на общее голосование в стандартном порядке обсуждения подобных проблем. Для этого при проведении очередного собрания приводятся доводы, по которым нужно провести осмотр поврежденной части. Однако для этого должно набраться 77 процентов положительных голосов от остальных жильцов, чтобы выполнить осмотр.
  2. При наличии управляющей компании, нужно написать заявление ее директору по соответствующему образцу. При положительном решении проводиться осмотр и ремонт дополнения жилой площади.

Однако при сильно ухудшенном состоянии внешней части имущества, при отказе второй стороны в проведении ремонтных работ, заявитель имеет право обратиться в суд. Для этого нужно иметь копию экземпляра заявления. Так вы сможете обязать УК проводить немедленное восстановление балкона, которая будет безопасна для вас.

Обычно общее имущество нужно ремонтировать при обнаружении серьезных дефектов. К ним может относиться потрескивание основы, выпадение кирпичей, или другие поломки, относящиеся к ухудшению исходной конструкции здания, за которую не отвечает собственник.

Читать еще:  Акт порчи имущества при затоплении образец

Кто несет ответственность за состояние балкона

Часто жильцы путают свои права и обязанности, из-за чего могут возникать проблемы с сохранением прежнего состояния балкона в аккуратном, безопасном для жизни виде.

Однако ответственность в качестве общедомового имущества лежит на управляющей компании только в области сохранения целостности конструкции. При рисках рушения объекта, ответственность и обязанности ложатся на них. В других случаях следить за состоянием балкона должен жилец.

В его область обязанностей по уходу за балконной частью входит:

  1. Сохранение внешней чистоты. Все очищающие манипуляции должны делать собственники, которым принадлежит балконная зона и вся квартира. Принудить к этому нельзя, однако периодически рекомендуется выполнять подобные процедуры.
  2. Удаление сосулек, снежных наростов и других побочных эффектов зимней погоды. Это нарушает безопасность конструкции, так как с нее могут падать сосульки, из-за чего появляется риск попадания на голову прохожим. В таком случае оплату за моральный ущерб или лечение проводится жильцами, если дополнительные конструкции (козырьки и т.д.) выстроили они сами.
  3. Внутреннее состояние и его ремонт также обеспечивается владельцем. Внутренняя отделка стен, двери и окна – зона ухода собственников, поэтому их рушение также ложиться на их ответственность.

Состояние балкона практически полностью обслуживается теми, чья собственность имеет подобную пристройку. Несмотря на то, что лоджия общедомовым имуществом является, обязанности по ее содержанию в основном ложатся на жильцов.

Однако важно учитывать, что, если изначально балкон имел дополнительные элементы – козырьки, перилла и т.д., обязанности по ее уходу в зимнее время могут лежать на УК. И отчистка снежных наростов, льда, который сходит с крыши, не ложится на жильцов.

Можно ли самостоятельно размещать или удалять баннер на наружном ограждении

Часто у собственников жилой площади возникают вопросы о сдаче в аренду наружной зоны балконной части для размещения на ней баннеров. Это может приносить дополнительный доход, но не мешает жильцам. Однако так как многоквартирный дом включает в себя конструкцию и ее внешнюю часть, не всегда можно дать точный ответ.

Рассмотрим оба этапа, касающихся размещению и удалению рекламных баннеров. Самостоятельно решить добавить рекламный баннер нельзя, так как дом – общедомовое имущество, из-за чего вносить изменения в его внешний вид можно только по согласию жильцов всего дома.

Для принятия такого решения рекомендуется выбрать один из двух вариантов:

  1. При наличии системы управления ТСЖ нужно вынести вопрос на общее голосование жильцов, собрав для этого 77% всех голосов в пользу добавления рекламы на лоджию.
  2. Для договора с управляющей компанией нужно подать заявление на имя директора. Однако часто

Однако учитывайте, что заработок с размещения рекламы на внешнем фасаде часто приоритетно достается членам ТСЖ или УК. Делать это не всегда выгодно, поэтому предварительно учитывайте фактор. Распределение финансов назначается на голосовании или по решению организации.

Если вы купили квартиру с наружным баннером, самостоятельно удалить его также не получится. Для этого предварительно нужно провести процедуру по договору об аренде внешнего фасада. Однако учитывайте этот фактор при покупке жилой площади, этот пункт можно предварительно прописать в договоре.

К окрашиванию внешнего фасада относятся те же самые правила. При полной окраске многоквартирного дома также учитывается согласие всех жильцов, так как планируется изменение их общего имущества.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector