Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества

Неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества

Неотделимые улучшения объекта недвижимости представляют собой такие изменения, которые не могут считать отдельными без причинения серьезного вреда. Ими может быть пристройка к дому или коммерческому зданию, установка сложной вентиляционной системы. Также учитывается модернизация или реконструкция объекта.

Возмещается ли стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Вопрос, который в большей степени волнует арендатора, касается возможности получения компенсации денежных затрат, израсходованных на улучшение имущества. Законодательно эта проблема регулируется ст. 623 ГК РФ. Согласно этому документу, компенсация будет выплачена только в том случае, если все действия в отношении арендуемого имущества проводились с согласия собственника.

Если арендатор произвел какие-либо действия по собственному волеизъявлению, не заручившись согласием арендодателя, то последний вправе не возмещать арендатору денежные расходы. Это значит, что главный критерий для получения материальной компенсации – осведомленность собственника о действиях арендатора в отношении предмета договора аренды.

Нередки ситуации, когда собственник фактически осведомлен о произведенных изменениях, улучшающих характеристики недвижимости, однако отказывается возмещать арендатору расходы. Как доказать, что улучшения произведены с согласия владельца имущества?

Показания свидетелей

Для доказательства существования договоренностей между арендатором и арендодателем будет достаточным заручиться наличием свидетелей. Их показания могут стать основанием для компенсации.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Да, является. Под дооборудованием понимается присоединение к объекту дополнительных частей, которые ранее отсутствовали. Перечислим лишь несколько типов работ, которые попадают в категорию «дооборудование»:

  • монтаж систем теплоснабжения;
  • установка специальной сантехники для инвалидов;
  • монтаж подъемников и различных лифтов;
  • подготовительные мероприятия, позволяющие подключить к зданию дополнительные коммуникации, системы и оборудование;
  • строительство бассейнов.

Необходима ли компенсация?

Наиболее важным аспектом при рассмотрении вопроса о неотделимых улучшениях арендованного имущества является вопрос компенсации затрат на эти самые улучшения. Данная проблема достаточно четко регламентирована ст. 623 ГК РФ, согласно которой неотделимые улучшения арендованного имущества подлежат компенсации только в том случае, если они были произведены с согласия арендодателя.

Если же арендатор произвел улучшения самостоятельно, не спросив мнения арендодателя по этому поводу, то компенсация расходов возможна исключительно на усмотрение собственника имущества.

Читать еще:  Взнос в УК имуществом проводки

Таким образом, основным условием для компенсации расходов на осуществление неотделимых улучшений является осведомленность арендатора о произведении таких улучшений. При этом открытым остается вопрос о том, как доказать такую осведомленность. Тут может быть несколько вариантов:

  1. Свидетельские показания. В такой ситуации они будут являться достаточным доказательством существования договоренности между арендатором и арендодателем. Свидетели могут подтвердить не только разговор, состоявшийся между сторонами, но и факт совместного производства этих улучшений.
  2. Фото- и видеодоказательства. Трудно предположить, как можно заснять на камеру договоренность между сторонами, но если это удалось, то такой материал также может быть использован в качестве доказательственной базы.
    Скачать форму дополнительного соглашения
  3. Заключение письменного соглашения. Этот вариант прост, надежен и проверен временем. Если вы решили произвести улучшения, например в арендуемой квартире, то прежде всего составьте простое дополнительное соглашение к договору аренды, в котором укажите объем запланированных улучшений, а также сумму, в которую вы их оцениваете. Такое соглашение является абсолютной гарантией того, что вы сможете вернуть свои деньги.
  4. Фактическая компенсация расходов арендодателем. Здесь речь идет о том, что арендатор либо производит улучшения за счет арендодателя (например, ремонт произведенный на его денежные средства), либо уменьшает размер арендного платежа на сумму понесенных на улучшение расходов. Например, вы приобретаете строительные материалы на 10 тысяч рублей и соразмерно уменьшаете арендную плату. При этом важно, чтобы арендодатель зачел эти затраты в счет арендного платежа. Это может оформляться любым способом, который используется именно в вашем случае. Например, вы приобрели стройматериалы, договорившись, что на эту сумму снизите месячный платеж. При этом у вас имеется приложение к договору в виде графика внесения арендных платежей, в котором стороны ежемесячно указывают сумму, передаваемую в счет уплаты стоимости аренды, и проставляют свои личные подписи, подтверждающие передачу-получение денежных средств. В этом случае сумма месячного платежа может быть разбита на 2 части, одна из которых фактически передается путем приобретения материалов, а другая, превышающая стоимость материалов, выплачивается денежной суммой. Если передача средств оформляется распиской, то следует указать, каким образом был произведен платеж. Это необходимо для того, чтобы арендодатель в дальнейшем не мог затребовать погашения просроченной арендной платы и выставить неустойку.
Читать еще:  Уведомление об удержании имущества арендатора

Кстати, необходимо отметить и такой вариант, как осуществление любых улучшений на основании заключенного договора аренды. Разумеется, сталкиваться с этим приходится не очень часто, однако все равно подобное возможно: уже при заключении договора аренды может быть предусмотрено право арендатора производить любые улучшения без получения дополнительного разрешения от арендодателя. В таком случае договором должен быть предусмотрен и порядок возмещения затрат арендодателем (либо оформлена договоренность сторон о том, что такие расходы арендатора не подлежат компенсации). Если затраты предполагается компенсировать, то указывается, в какой срок и каким образом (наличным/безналичным способом, в счет арендного платежа или иным, не запрещенным законом методом).

Неотделимые улучшения и амортизированное имущество

Такие улучшения причисляются к категории амортизированного имущества, их учет могут вести арендатор и арендодатель. Владельцу имущества важно знать такие нюансы налогообложения:

  • согласно НК РФ амортизированное имущество подлежит учету, если срок его полезного пользования больше года, его стоимость оплачена владельцем и составляет не менее 20000 рублей;
  • арендодатель, компенсировавший расходы съемщика, может начислять амортизацию, увеличивая ее размер;
  • срок эксплуатации и общая стоимость имущества возрастает после проведенных улучшений.

Если арендодатель не был согласен на проведение изменений, то в налоговом учете съемщика проведенные им улучшения амортизации не подлежат. После окончания аренды и передачи имущества, включая неотделимые улучшения, владельцу, арендатор не имеет права указывать стоимость таких улучшений в составе своих расходов, сокращающих прибыль, подлежащую налогообложению.

Если возмещение затрат арендатору не было указано в договоре или дополнительном соглашении, но владелец согласен на проведение работ, то амортизация не начисляется. Изначальная стоимость имущества не меняется, причин для оптимизации налоговой базы не выявлено.

Если контракт заключается между юридическими лицами в отношении нежилых объектов недвижимости, то они должны производить перечисления в бюджет. Сторона, производящая бухгалтерский учет затрат, должна оплатить имущественный налог. Это связано с правом обладания улучшениями. Если они относятся к собственности арендатора, то налоги должен заплатить он. На срок действия договора аренды выплаты в бюджет производит исключительно арендатор.

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества. Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его. При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

Читать еще:  Умышленное причинение вреда чужому имуществу

Говоря об улучшении имущества как отделимого, так и неотделимого, то это достаточно сложный вопрос, который имеет сложную законодательную базу. Нередко ситуации с выполнением улучшений приводят к тому, что споры решаются в судебном порядке. Помимо этого, не всегда даже судья сможет однозначно определиться с вопросом какие же улучшения по истине являются отделимыми, а какие неотделимыми. Кроме того, даже не любые произведенные работы могут считаться улучшением со стороны закона. Необходимо все возможные форс-мажоры описывать при заключении соглашения.

В заключении можно сказать:

  1. Произведение работ по усовершенствованию помещения приравнивают к его собственности, если другие пункты не указаны в договоре.
  2. Действующий собственник,выполнивший усовершенствования с использованием собственных средств, при согласии на это арендодателя, которые не принесут вред существующему имуществу, то арендатор в праве после окончания срока действия соглашения потребовать возмещение затраченных средств. Но это в случае, если другие ситуации не прописаны в соглашении между сторонами.
  3. Возвращение финансовых средств за неотделимые улучшения, которые арендатор выполнил, не дожидаясь согласия владельца, то вам не может быть гарантировано вам, только если законодательство не предусматривает иные ситуации и случаи.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств, и не всегда в вашу пользу они заканчиваются. Поэтому для того, чтобы обезопасить себя с юридической и моральной стороны, и для того, чтобы не потерпеть значительных финансовых потерь, нужно внимательно изучать договор аренды при подписании. В том случае, если вас не устраивают какие-то пункты, необходимо их сразу скорректировать. Рекомендуем вам лучше вникнуть в законодательную базу и повысить свою юридическую грамотность. В таком случае вы точно сможете избежать проблем и неприятных ситуаций.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector