Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли сдавать в аренду арестованное имущество

Предоставление в аренду залоговой коммерческой недвижимости

Предпринимателю понадобилась крупная сумма, и он оформил кредит в банке. При этом коммерческая недвижимость, обладателем которой является ИП, обрела статус залогового имущества. Затем поступило выгодное предложение сдать недвижимый объект в аренду. Возникает вопрос: можно ли предлагать арендаторам залоговое имущество, насколько это законно?

Как доказать, что имущество принадлежит должнику?

Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения.

Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя.
Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства.

По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

    1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
    2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
    3. имущество должно принадлежат арендатору;
    4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
    5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

Такая ситуация: мы арендовали помещение у собственника, но тут выясняется, что на здание через месяц после заключения договора накладывают арест. назначают хранителя — третье лицо, которое просит нас оплачивать коммунальные платежи и прочее, говоря что из-за ареста права по аренде у него ограничены. Что делать нам?

А по договору вы комм. платежи не должны платить? Если не должны, то пошлите его погулять

вообще должны, и мы готовы платить коммунальные платежи, нам важно не допустить прекращение предпринимательской деятельности (там магазин у нас).

Чуть не забыл, мы сами сдаем часть помещения еще в субаренду, субарендатор тоже беспокоится, что с его правами?

1. Читайте Ваш договор.
2.Срок действия Вашего договора.
Если он был заключен ДО ГОДА-то всякие действия и претензии СВЕРХ договора-незаконны.
Если Ваш договор был заключен на срок больший, чем ДО ГОДА, то
проверьте-зарегистрирован ли этот договор .Если -не зарегистрирован, то этот договор может быть( при особом желании заинтересованной стороны) признан НЕ законным(не заключенным).

договор на 11 месяцев, регить не надо. А вот коммунальные платежи, видимо, будем платить хранителю.

ИМХО, это неправильно. Договор то вы не с хранителем заключали?
Вы должны платить как и раньше собственнику — лицу, с которым вы заключили договор.

Читать еще:  Где продается конфискованное имущество

то есть на время ареста, мы продолжаем использовать здание, но не платим хранителю ничего? А только собственнику, но у него ведь ограничены права на пользование имуществом, а значит арендные отношения в «замороженном» состоянии. Есть ли НПА какой-нибудь, который бы регулировал отношения в данной ситуации? Может, лучше в депозит нотариуса внести деньги? Собственник то исчез))), а там выяснилось, что он мог незаконно приобрести у предыдущего собственника это здание.

Хранитель грозится закрыть нас, если мы не будем платить коммунальные платежи. И предлагает заключить договор на уплату ему коммунальных платежей, так как он типа несет ответственность за растрату имущества (пользование нами этого имущества — это с его т.з. как раз растрата) Что посоветуете?

Хранитель в соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве» имеет право использовать арестованное имущество. И обязанность обеспечивать его сохранность. Но не за счет 3-х лиц.

Зачем? Есть счет, на который вы раньше платили.

По поводу комм. платежей: какой порядок их уплаты предусмотрен в договоре? Вы платите по итогам месяца, по расчету арендодателя, или напрямую?

Хотя хранитель не имеет права на получение этих платежей в любом случае.

Нюансы ареста

Во-первых, арест активов не допускается, если сумма долга менее 3 тыс. рублей.

Во-вторых, стоимость арестованного добра должна быть соразмерна долгу. Нельзя из-за крошечного долга, например, в 40 тыс. рублей арестовывать сразу дорогой автомобиль в 3 млн рублей. Однако с другой стороны, если должник не предоставил приставам другого имущества для ареста или у него ничего другого нет, то приставы могут закрыть глаза на это правило.

В-третьих, у должника есть право самостоятельно продать арестованное имущество, если оно не превышает 30 тыс. рублей. Вырученные от продажи деньги должник должен перечислить на счет подразделения ФССП.

Читать еще:  Справка об отсутствии обременения на недвижимое имущество

Риски покупателя конфискованного жилья

Как следует из приведенных выше доводов, конфискованная недвижимость может создать дополнительные трудности новому владельцу:

  1. В случае ареста закон гарантирует сохранение жилья в том состоянии, в котором оно было передано нынешнему владельцу на хранение. Но поскольку процедура контроля за сохранностью объекта не предусмотрена, нельзя гарантировать, что приобретателю достанется достойное жилье.
  2. Если владельцы против продажи жилья и передачи его третьим лицам, выселять их придется через суд. В случае, если это их единственное жилье, суд может отменить продажу.
  3. К должникам могут иметь претензии и другие кредиторы, чьи интересы не учитывались при проведении торгов. Если это так, заинтересованные лица в судебном порядке инициируют отмену продажи.

Это далеко не все риски покупателя. Например, нельзя гарантировать, что на квартире нет других обременений вроде права пожизненного проживания или аренды. Нет также гарантий отсутствия задолженности по коммунальным платежам. Хотя все это не отпугивает большинство потенциальных покупателей.

При сделке с банком, в результате которой на имущество накладывается обременение, нельзя продать жилое помещение без согласования с кредитной организацией, но также в большинстве случаев запрещается сдавать в аренду.

Возможность предоставить жилого помещения в аренду, следует обговаривать заранее с банком. В большинстве случаев, кредитные учреждения изначально договором запрещают указанное действие. Причины для этого следующие:

  • При эксплуатации помещения не собственником, а обычно, даже за недлительный период может пройти смена нескольких арендаторов, квартира теряет во внешнем виде, требуется более тщательный косметический, а иногда, и капитальный ремонт. Это будет снижать стоимость квартиры, поэтому банк рассматривает указанную процедуру как рискованную.
  • Опасение потерять залоговое имущество в связи с неправильным обращением с ним.
  • В случае ипотеки предполагается, что квартира покупается для личного пользования, а не для получения дополнительного дохода. Поэтому банки также относятся с сомнением к допущению жилого помещения для сдачи в аренду.

Человек, на этапе оформления всех документов для получения займа, должен обговорить различные варианты с банком, в том числе и возможность сдавать квартиру в аренду.

Одним и самых логичных случаев будет тот, когда кредитная сумма была направлена на приобретение дополнительного жилого помещения и за счет сдачи его в аренду идет погашение долга по займу.

Читать еще:  Реализация имущества должников судебными приставами

Следует отметить, что банки будут рассматривать рискованность таких действий, оценивать текущую платежеспособность заемщика, учитывать смягчающие обстоятельства. В кредитном договоре также прописано право банка проверять залоговое имущество, поэтому вероятно, что данный пункт будет реализован и представители банка с периодичностью будут посещать указанную в договоре квартиру. Поэтому, можно ли сдавать заложенную квартиру в аренду или нет будет зависеть от решения банка. Вероятно, что немаловажное значение будет играть и оставшийся срок выплат. Вероятность того, что при существенном оставшимся периоде, заемщику откажут в таком праве.

Завершение торгов

Денежные средства, вырученные за лоты, переводятся судебным приставам. В дальнейшем средства распределяются в зачет задолженностей владельца.

Если средств получено больше, чем величина текущей суммы долга, разница возвращается бывшему хозяину имущества. Торги считаются оконченными в тот момент, когда полная стоимость имущества оказывается на счету ФССП.

Существуют варианты, при которых торги признаются недействительными или несостоявшимися. Недействительным процесс признается на основании решения суда, если:

  • заявку на участие отклонили неправомерно;
  • победителем аукциона без оснований стало лицо, которое предложило не высшую цену;
  • торги состоялись не в то время, которое было заявлено;
  • участник принят на аукцион в нарушении законодательства;
  • имеют место другие нарушения закона.

В этом случае результат торгов аннулируется. Затраты на аукцион распределяются среди нарушителей. Несостоявшимся аукцион признается, когда:

  • имеется только одна заявка на торги;
  • зарегистрированные претенденты не приняли участия в торгах;
  • никто из кандидатов не захотел перебить начальную цену лота;
  • победитель не выплатил стоимость выигранной вещи в положенный срок.

При таком результате, цена на лот снижается на 15 %, проводится повторный аукцион. Срок проведения – от 10 дней спустя проведения первых торгов до месяца.

Если и второй раз продать объект не удалось, кредитору предлагают принять имущество в натуре в счет долга. В расчет принимается 75% от установленной в начале стоимости.

Таким образом, работа Росимущества направлена на обеспечение реализации имущества, арестованного у должников, чтобы покрыть их задолженности. Она полностью регулируется и контролируется законодательством и производится в связке с ФССП.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector