Bezopasnost-yug.ru

Безопасность ЮГ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Удержание имущества арендатора

Удержание имущества арендатора

Спорные ситуации между арендатором и арендодателем — нередкое явление, которое может возникать, если какая-то сторона не выполняет условия договора. Довольно часто такие вопросы решают в порядке судебного разбирательства, но возможны и случаи, когда стороны могут самостоятельно прийти к согласию.

Существуют основания совершить удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности. Однако до этого должны быть проверены еще некоторые моменты, особенно запреты на подобную процедуру. Если же такого нет, то действия арендодателя считаются правомерными.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по арбитражным делам выстроит защиту арендатора при незаконном удержании его имущества, а также поможет арендодателю провести взыскание задолженности по арендной плате, удержание в соответствии с законом: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

  • «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

  • «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

В первую очередь изучает договор. На основании 359 статьи Гражданского кодекса можно действовать если в договоре:

  • прямо не прописано, что удерживать объект в случае невыполнения обязанностей арендатора запрещено;
  • не указан процесс сообщения арендатора об удержании в случае нарушения договора;
  • сроки договора закончены, но у арендатора долги, а в договоре нет условий для продления срока аренды;
  • предусмотрено право ограничить доступ в случае неуплаты и при этом не указано конкретно на каких условиях будет обеспечена сохранность имущества и его передача;
  • в договоре не указано, что арендодатель не может проникать в помещение без присутствия арендатора.

Если выше перечисленные пункты не прописаны, то можно действовать.

Не упустите, удержание имущества не возможно в период действия аренды, если иные моменты не предусмотрены в договоре.

Перед тем, как начать действовать, лучше обратиться за помощью к юристу по договорам аренды. Также найдите двух человек, которые не будут вашими родственниками или иным образом заинтересованы в результате. Это могут быть ваши работники или посторонние граждане на правах понятых. Единственное что важно, так это то, чтобы свидетели в суде могли дать показания и подтвердить, что вы не трогали и не повреждали имущество, умеренно или с неосторожности. Обязательно возьмите данные этих свидетели: ФИО, адрес, номер телефона.

Читать еще:  Срок приобретательной давности в отношении движимого имущества

Лучше всего запечатлеть весь процесс на камеру. Снимайте все действия:

  • как открываете дверь, нет разницы своим ключом или с помощью специальных инструментов
  • процесс осмотра и описи
  • закрытие и опечатывание двери.

Для всего имущества, находящегося в вашем помещении необходимо составить акт удержания имущества. Документ составляется в довольной форме и подписывается арендодателем и двумя его свидетелями.

По окончанию действия направьте письмо с уведомлением арендатору. Сообщите о ваших действиях и распишите порядок возврата его имущества после оплаты.

Внимание. Выше перечисленные действия: свидетели, съёмка, составление акта не нужны с точки зрения закона. Но как показывает практика юристов по вопросам аренды эти действия помогут предотвратить возможные проблемы.

Если помещение, где разместился арендатор, закрыто и согласно договору нельзя заходить в помещение без него, то проникать в помещение нельзя. Удержание в таком случае будет невозможным.

  • выламывать дверь или забираться через окна, если прописано, что пребывание в помещение без арендатора недопустимо;
  • отнимать вещи сотрудников арендатора, которые находятся в арендованном помещении или мешать вывозу вещей
  • если договора нет, то удержание недопустимо.
  • вредить имуществу.

В заключение

Как показывает практика – удержание имущества отнюдь не самый эффективный, но при этом самый проблемный способ воздействия на арендатора. Несколько небольших упущений или ошибок могут доставить вам массу проблем и лишних судебных разбирательств.

Куда эффективнее отключить неплательщику аренды коммуникации или же ограничить доступ в помещение, если это позволяет договор. У вас остались вопросы по исполнению договора аренды? Позвоните прямо сейчас и получите предварительную консультацию!

Итак, чек-лист по проведению описи имущества

  1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
  2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
  3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.
  4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
  5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
  6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
  7. Закрыть и опечатать помещение.

Удержание имущества арендатора

Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателем проявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора – нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

Читать еще:  Отказ от совместно нажитого имущества образец

Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателем может быть применимо только к задолженностям по арендной плате , но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

Удержание при расторжении договора аренды

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Удержание имущества должника: что нужно знать?

Большинство отношений по аренде основываются не только на договорном аспекте, но и на доверии арендодателя к арендатору. Законом предусматривается процедура удержания имущества арендатора в случае невыполнения его финансовых обязательств, однако, чтобы провести данный процесс в рамках закона, необходимо знать все его тонкости и нюансы.

Чем является по своей правовой природе удержание имущества должника?

На данный момент в законодательстве удержание имущества арендатора – это один из способов обеспечения его обязательств. Оно не может быть следствием захвата вещи помимо воли должника. В 2002 году Высший Арбитражный Суд РФ постановил, что законное удержание подразумевает оставление арендатором имущества в помещении собственника после истечения срока аренды. При этом неправомерным будет изъятие товара, предназначенного для продажи и хранящегося в арендуемом помещении, помимо воли арендатора.

Основания для удержания имущества

Имущество должника может временно оказаться во владении его кредитора на законных основаниях при наличии некоторых обстоятельств.

Читать еще:  Договор аренды недвижимого имущества ГК РФ

Зачастую арендатор выезжает из занимаемого им помещения после окончания срока аренды, однако имеет долг по арендной плате. Если должник оставляет свое имущество и не вывозит его, не реагируя на требования арендодателя полностью освободить помещение, в силу вступает закон об удержании. Так, арендодатель может хранить имущество должника для обеспечения выполнения своего требования об уплате задолженности. Законность владения в этом случае основывается на наличии фактических действий арендатора по оставлению своего имущества независимо от условий договора аренды.

Иной вариант предполагает прописанное в договоре условие о праве арендодателя на ограничение доступа в помещение в случае просроченной выплаты (от двух месяцев). В подобной ситуации законность владения будет основываться на заключенном договоре.

При заключении договора важно учитывать понятие соразмерности – по ГК РФ стоимость имущества, удерживаемого во владении арендодателя при задолженности должна примерно равняться сумме долга. В противном случае, при продаже арендодатель может получить выручку, превышающую сумму долга, что будет расценено как мошенничество.

Правила и особенности проведения процедуры

Чтобы процедура была произведена в рамках закона, арендодателю необходимо убедится, что договор аренды не запрещает подобные действия. Процедура обязана соответствовать следующим условиям:

  1. Производиться исключительно после окончания срока действия договора.
  2. Сопровождаться составлением акта описи имущества или актом.
  3. Предполагать письменное официальное уведомление арендатора о процедуре.

Независимо от статуса сторон (юридические или физические лица) закон предъявляет следующие ограничения к проведению процедуры:

  • отсутствие оформленного договора между сторонами;
  • не истекший срок действия договора;
  • отсутствие акта или описи;
  • отсутствие уведомления должника о начале процедуры.

Чтобы исключить возможные риски неуплаты аренды, арендодателю требуется правильно оформить договор аренды, заранее включив в него пункт о возможности удержания материальных ценностей. В случае необходимости судебного разбирательства наличие подобных условий в соглашении станет значительным аргументом в пользу пострадавшей стороны.

Арендатор же, напротив, должен быть заинтересован в том, чтобы к нему не была применена подобная процедура. Поэтому ему стоит настаивать на оформлении договора, в котором содержится пункт с запретом на удержание имущества в случае неоплаты. Однако и при отсутствии данного условия арендатор способен защитить свои интересы, предоставив в суде доказательства своих финансовых затруднений и документы, подтверждающие регулярные арендные выплаты в прошлом.

Условия возврата имущества

При удержании имущества на законных основаниях его возврат может осуществляться только при условии погашения имеющейся задолженности. При этом проверка состояния имущества должника проводится по описи. В случае порчи материальных ценностей в период их хранения у арендодателя арендатор может предъявить ему претензию на основании составленной описи.

Последствия незаконного удержания

При отсутствии оснований для законного удержания имущества по закону арендодателя можно обвинить в самоуправстве (п. 1 ст. 330 УК РФ). В таком случае предусмотрены следующие виды ответственности:

  • штраф в размере от 80 000 рублей;
  • обязательные работы до 480 часов;
  • исправительные работы до двух лет;
  • лишение свободы на срок до 6 месяцев.

Образцы документов

Удержание материальных ценностей всегда осуществляется по строгому алгоритму, который включает оформление необходимых документов.

Акт удержания имущества

По истечению срока действия договора (обычно документ составляется на полгода) можно приступать к составлению описи или акта удержания. Данный документ оформляется в присутствии сторонних лиц (незаинтересованных свидетелей), нотариально заверяется. В акт вносятся сведения о материальных ценностях арендатора, стоимость которых покрывает сумму долга.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector